Önalım davaları - yasal ve sözleşmesel önalım hakkından kaynaklanan davalar

Önalım Davaları

Önalım davaları Kanuni yada sözleşmesel önalım hakkından kaynaklanan davalardır. Yasal önalım hakkı Türk Medeni Kanunu’n 732.Maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre;

a.Önalım hakkı sahibi ;

Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler. Yasal önalım hakkı ancak dava yolu ile kullanılabilir.

b.Önalım hakkının kullanılması yasağı, feragat ve hak düşürücü süre;

Cebri artırma ile satışlarda önalım hakkı kullanılamaz. İcra İflas kanuna göre cebren ve ihale ile yapılan satışlar neticesinde paylı mülkiyetteki hakkın veya payın tamamen veya kısmen satışının yapılması durumunda önalım hakkı kullanılamaz. (TMK 733/1 )

Önalım hakkından feragatin resmi şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir.Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle tabidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir.

Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığı ile bildirilir. Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer(TMK 733/Son).

TMK 733.Madde burada önalım hakkından kaynaklı açılacak davalarda hak düşürücü süreyi düzenlemiştir. Buna göre satışın noter marifeti ile diğer paydaşlara bildirilmesinden itibaren üç ay ve satış bildirilmezse bile her halukarda iki yıl geçmekle önalım davası açmak için hak düşürücü süre dolmuş olacaktır.

c.Önalım hakkının kullanılması ve depo kararı

Önalım hakkı alıcıya karşı DAVA açılarak kullanılır.

Önalım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hakim tarafından belirlenen süre içerisinde hakimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür. (TMK 734.M.)

Yasa'da açıkça belirtildiği gibi önalım hakkı ancak dava açılarak kullanılabilir. Önalım hakkı sahibi hakkını dava açarak ileri sürecektir. Buna mukabil tescile karar verilmeden evvel, payı alan alıcının Tapu Kayıtlarına göre ödediği bedel ile alıcının payına düşen tapu giderleri davacı tarafından hakimin belirleyeceği yere nakden yatırılacaktır. Uygulamada ''depo kararı'' denilen ara karar ile davacı taşınmaz satış bedelini ve alıcının ödediği tapu masraflarından oluşan meblağı hakimin belirlediği yere, hakim tarafından belirlenen süre içerisinde nakden yatırmaktadır. Genelde depo bedeli için mahkeme veznesi veya vadeli bir banka hesabı tercih edilmektedir. Tarafların menfaatine olan ve yargılamanın uzaması nedeni ile tarafların zarar görmemesi için vadeli banka hesabının tercih edilmesi yerinde olacaktır.

d. Sözleşmeden doğan önalım hakkı

Tapu Kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı, şerhte belirtilen süredeve belirtilen koşullara göre her malike karşı kullanılabilir. Kütükte koşullar belirtilmemiş ise taşınmazın üçüncü kişiye satışındaki koşullar esas alınır. Şerhin etkisi her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer. Yasal Önalım hakkının kullanılmasına ve vazgeçmeye ilişkin hükümler sözleşmeden doğan önalım hakkında da uygulanır.

e.Önalım davaları ve muvazaa

Kanunda önalım hakkını kullanan paydaşın tapuda belirtilen taşınmaz satış bedeli ile birlikte alıcıya düşen tapu giderlerinin davacı tarafından nakden hakimin belirleyeceği yere yatırılacağı hususu düzenlenmiştir. Bu nedenle uygulamada önalım bedellerinde sıkça muvazaa yapılmaktadır. Alıcı ile birlikte hareket eden satıcı, payın bedelini olduğundan daha yüksek göstermekte bu şekilde önalım hakkı sahibinin önalım hakkını kullanması engellendiği gibi pay satın alanın da dava da daha yüksek bedel alınması amaçlanmaktadır. Yüksek mahkeme kararlarında ve uygulama da bu duruma ''bedelde muvazaa'' denilmektedir.

Yine bedelde muvazaa yapıldığı gibi işlemde muvazaa yapılabilmektedir. İşlemin türü satış olarak değil, cebri satış veya hibe gösterilmekte ve bu şekilde işlemde muvazaa'ya da sıkça rastlanmaktadır. Bedelde veya işlemde muvazaa iddia olunan önalım davalarında hukukçu yardımı almak faydalı olacaktır.

f.yargılama giderleri

Önalım davasında yargılama giderleri, pay satın alan davaya yükletilmektedir. Yüksek mahkeme kararlarında bunun sebebi olarak ''davalının paylı olduğunu bildiği yerden bilerek pay satın almış olması'' gösterilmektedir. Önalım davalarında, alıcı davalı yerin paylı olduğunu Tapu Kütüğünden bildiği halde pay satın aldığından dolayı tüm yargılama giderleri ve vekalet ücretleri davalıya yükletilmektedir. Davanın açılış aşamasında davalı tarafından dava kabul edilse bile yargılama giderleri davalıya yükletilecektir. Bunun sebebi ise davalının paylı yerden pay alarak önalım davasına sebebiyet vermiş olmasıdır.

Bedelde muvazaa iddiasını olması durumunda ise yargılama giderlerinin yükletilmesi farklı olacaktır. Buna göre davacının ispat ettiği bedelin yargılama giderleri davalıya, davacının muvazaa iddia ettiği ancak ispatlayamadığı kısmın yargılama giderleri ise davacıya yükletilecektir.