GAYRİMENKUL HUKUKU MEVZUATI


Bu yazıda incelenecek konu başlıkları aşağıdaki gibidir;

1) Değerleme şirketleri ile bu şirketlerin listeye alınmalarına ilişkin esaslar

2) Tmk'nun taşınmaz mülkiyetine, zilyetlik ve tapu siciiline ilişkin hükümleri

3) İmar kanunu ve ilgili yönetmelikler

4) İskan kanunu ve uygulama yönetmeliği

5) Kat mülkiyeti kanunu

6) Belediye kanunu ve ilgili yönetmelikler

7) Büyükşehir belediyesi kanunu

8) Kamulaştırma kanunu

9) Tapu kanunu ve ilgili mevzuat

10) Kadastro kanunu

11) Yapı denetimi hakkında kanun ve uygulama yönetmeliği

12) Afet riski altındaki alanların dönüştürülmesi hakkında kanun ve uygulama yönetmeliği

13) Taşınmaz kiralarına ilişkin mevzuat

14) Emlak vergisi kanunu

15) Gayrimenkullerin alım satım ve inşa kazançlarının vergilendirilmesi

16) Gayrimenkullerin kiraya verilmesinden elde edilen kazançların vergilendirilmesi

17) Türkiye değerleme uzmanları birliği statüsü


1) Değerleme şirketleri ile bu şirketlerin listeye alınmalarına ilişkin esaslar

Ülkemizde gayrimekul değerlendirme faliyeti sadece anonim ortaklık şeklinde kurulmuştır.Sermaye piyasası kurumlarından olan Gayrimenkul Değerlendirme Şirketlerinin kurulumu ve faliyet esasları SPK tarafından belirlenir. Bu şirketlerin değerlendirme faliyeti gösterebilmeleri için kurulca belirlenen koşulları sağlamaları ve sermaye piyasası kanununun tüm yasal mevzuatına uymaları gerekir. Devamında yapılacak başvuru kurul tarafından değerlendirilip onaylanırsa SPK bu şirketi gayrimenkul değerlendirme faliyeti göstermek üzere listesine aldığını kamuoyuna açıklar.


6362 Sayılı Sermaye Piyasası Kanunu’nda konuyla ilgili yapılan tanımlar aşağıdaki gibidir;

Kurul: Sermaye Piyasası Kurulunu, Değerleme Uzmanı: Gayrimenkul değerleme şirketleri tarafından tam zamanlı istihdam edilen veya sözleşme imzalamak suretiyle değerleme hizmeti veren, asgari 4 yıllık üniversite mezunu, gayrimenkul değerlemesi alanında en az 3 yıl tecrübesi olan ve kendilerine gayrimenkul değerleme uzmanlığı lisansı verilen kişileri,

Sorumlu Değerleme Uzmanı: Şirketin ödenmiş sermayesinde asgari %10 oranında pay sahibi olan, gayrimenkul değerlemesi alanında en az 5 yıl tecrübesi olan, değerleme uzmanı sayılmak için belirtilen diğer şartların tamamını taşıyan ve şirket adına değerleme çalışmasını kendi kişisel sorumlulukları ile yürüten ve şirket adına değerleme raporlarını tek başına imzalamaya yetkili olan değerleme uzmanlarını,

Konut Değerleme Uzmanı: Sermaye piyasası mevzuatının gerektirdiği hallerde, konut değerlemesi yapan ve değerleme şirketlerinde tam zamanlı istihdam edilen veya değerleme şirketleri ile tam zamanlı istihdam edilmeksizin, sözleşme imzalamak suretiyle konut değerlemesi hizmeti veren Kurulun lisanslamaya ilişkin düzenlemeleri çerçevesinde asgari 4 yıllık üniversite mezunu, gayrimenkul değerlemesi alanında en az 1 yıl tecrübesi olan ve kendilerine konut değerleme uzmanlığı lisansı verilen kişileri,

Değerleme Uzman Yardımcısı: Kurulun lisanslamaya ilişkin düzenlemeleri çerçevesinde; asgari 4 yıllık üniversite mezunu, gayrimenkul değerleme uzmanlığı lisansı sınavını geçmiş, gayrimenkul değerleme uzmanının sahip olması gereken tecrübe şartını taşımayan kişileri, Konut Değerleme Uzman Yardımcısı: Kurulun lisanslamaya ilişkin düzenlemeleri çerçevesinde; asgari 4 yıllık üniversite mezunu, konut değerleme uzmanlığı lisansı sınavını geçmiş, konut değerleme uzmanının sahip olması gereken tecrübe şartını taşımayan kişileri, tanımlamaktadır.

Yukarıda bahsettiğimiz gibi şirketlerin değerlendirme faliyeti gösterebilmeleri için kurulca belirlenen koşulları sağlamaları ve sermaye piyasası kanununun tüm yasal mevzuatına uymaları gerekir. Sermaye piyasası mevzuatı çerçevesinde değerleme hizmeti verebilmek amacıyla Kurul listesine alınmak üzere başvuracak şirketlerin sağlaması gereken koşullar vardır. Bunlar ;

a) Anonim şirket olmaları,

b) Esas sözleşmelerinin Türk Ticaret Kanunu hükümlerine uygun olması,

c) Ticaret unvanlarında “gayrimenkul değerleme” veya “taşınmaz değerleme” ibaresinin bulunması,

d) Ödenmiş sermayelerinin her yıl Hazine ve Maliye Bakanlığı’nca belirlenen tutardan az olmaması,

e) Asgari ödenmiş sermayelerini temsil eden hisse senetlerinin tamamının nakit karşılığı çıkarılmış olması,

f) Hisse senetlerinin tamamının nama yazılı olması,

g) Ödenmiş sermayesinin asgari %51’inin, en az iki sorumlu değerleme uzmanına ait olması,

h) En az 2’si sorumlu değerleme uzmanı olmak üzere en az 5 adet değerleme uzmanının tam zamanlı istihdam edilmesi,

i) Faaliyetlerini sürdürebilmek için yeterli mekân, personel ve donanıma sahip olması zorunludur.

İncelenecek bir başka husus ise Değerleme şirketlerinin ortakları, yöneticileri, denetçileri, değerleme uzmanları, konut değerleme uzmanları ile şirketin tüzel kişi ortaklarının yönetim kurulu üyelerinin hangi özellikleri taşıması gerektiğidir.

a) Bankacılık mevzuatı, suç gelirlerinin aklanmasının önlenmesine dair mevzuat ile ödünç para verme işleri hakkında mevzuata aykırılıktan dolayı hüküm giymemiş olmaları ve/veya taksirli suçlar hariç olmak üzere affa uğramış olsalar dahi 2 yıl veya daha uzun süreli hapis gerektiren veya zimmet, irtikap, rüşvet, hırsızlık, dolandırıcılık, sahtecilik, güveni kötüye kullanma, hileli iflas gibi yüz kızartıcı suçlar ile istimal ve istihlak kaçakçılığı dışında kalan kaçakçılık suçları, resmi ihale ve alım satımlara fesat karıştırma veya devlet sırlarını açığa vurma, vergi kaçakçılığı veya bu suçlara iştirakten hüküm giymemiş olmaları,

b) Kendileri veya sınırsız sorumlu ortak oldukları kuruluşlar hakkında iflas kararı verilmemiş ve konkordato ilan edilmemiş olması,

c) Faaliyet yetki belgelerinden biri veya birden fazlası iptal edilmiş yahut borsa üyeliği iptal edilmiş kuruluşlarda iptalde sorumluluğu bulunan kişilerden olmaması,

d) Kanuna muhalefetten dolayı mahkumiyetlerinin bulunmamış olması,

e) İşlem yasaklı olmaması,

f) Emlak komisyonculuğu alanında faaliyet gösteren herhangi bir şirkete ortak olmaması veya herhangi bir unvanla görev almaması,

g) Bu tebliğ uyarınca listeden çıkarılan şirketlerde listeden çıkarmada sorumluluğu tespit edilip, lisansı süresiz iptal edilmiş olmaması ve lisansı süreli olarak iptal edilmiş ise süresi sonunda iptal kararının Kurulca kaldırılmış olması gerekir.

SPK bu şirketlerin faliyetlerinde herhangi bir aykırılık veya suç unsuru tespit ettiğinde bu şirketlerinin faliyetlerini durudurabilir ya da kurulca listeden çıkarıp bu durumu bu şirketlere ve kamuoyuna bildirir. Aşağıda SPK ‘nın hangi durumlarda durdurma ve listeden çıkarma yapabileceği düzenlenmiştir.

SPK, Gayrimenkul değerleme şirketlerinin faaliyetini durdurabildiği koşullar;

a) Herhangi bir nedenle şirkette sorumlu değerleme uzmanının kalmaması,

b) Bu tebliğin 4 üncü maddesinin (g) veya (h) bendinde yer alan koşulların 6 ay süre ile sağlanamaması.

(G) ödenmiş sermayesinin asgari %51’inin, en az iki sorumlu değerleme uzmanına ait olması,

H) en az 2’si sorumlu değerleme uzmanı olmak üzere en az 5 adet değerleme uzmanının tam zamanlı istihdam edilmesi)

SPK, Gayrimenkul Değerleme şirketlerini listeden çıkarabildiği durumlar;

a) Tebliğin 8/a maddesi uyarınca şirketin faaliyetlerinin durdurulması ve bu durumun 6 ay süre ile devam etmesi,

b) Değerleme raporunun yetkili olmayan kişilerce imzalanması,

c) Değerleme sırasında yeterli inceleme yapılmaması,

d) Sermaye piyasası mevzuatı çerçevesinde belirlenen değerleme standartları ve değerleme mesleği ile ilgili düzenlemelere uyulmaması,

e) Çalışma kağıtlarının veya rapordaki bilgilerin raporda ulaşılan sonucu kanıtlayacak düzeyde olmaması,

f) Hatalı, eksik, yanıltıcı ve gerçeğe aykırı rapor düzenlenmesi veya bilgi verilmesi,

g) Kurulca veya Kurulca görevlendirilenlerce istenebilecek her tür bilgi veya belgenin verilmemesi veya geciktirilmesi,

h) Tebliğde düzenlenen bağımsızlık ilkesinin ihlali,

i) Sermaye piyasası mevzuatında gayrimenkul değerleme şirketleri için belirlenen düzenlemelere uyulmaması.

Kurulca listeden çıkarılan şirketler, listeden çıkarmaya ilişkin kurul karar tarihinden itibaren 5 ay süreyle değerleme hizmeti vermek üzere yeniden listeye alınmak için Kurula başvuramazlar.

Gayrimenkul değerleme şirketleri ve değerleme raporunu imzalayan değerleme uzmanları, hazırlanan raporda ulaşılan sonuçlar dolayısıyla; Raporun belirlenen standartlara uygun olmaması, Yeterli incelemenin yapılmaması, Hatalı verilerin kullanılması ve buna benzer nedenlerle; müşterilerine veya söz konusu rapordan faydalanan üçüncü kişilere verdikleri zararlardan sorumludurlar.

Değerleme uzmanları ile konut değerleme uzmanlarının; değerleme faaliyetleri sirasinda dürüst ve tarafsız olmaları yanında, bağımsızlıklarını ortadan kaldırabilecek durumların da bulunmaması gerekir.Bunların aksinde bir davranış suç oluşturur.Bu konuyla ilgili olarak Gayrimenkul Değerleme şirketlerinin ve değerleme uzmanlarının bağımsızlıklarını ortadan kaldıran durumlar aşağıda ele alınmıştır.

a) Gayrimenkul değerleme şirketlerinin ortakları, yöneticileri, değerleme uzmanları, konut değerleme uzmanlarının ve bunların üçüncü dereceye kadar (üçüncü derece dahil) kan ve sıhri hısımları ile eşleri veya gayrimenkul değerleme şirketleri tarafından;

1) Doğrudan veya dolaylı olarak bir menfaat elde edildiğinin veya menfaat sağlanacağı vaadinin ortaya çıkması,

2) Müşterilerle son iki yıl içerisinde ortaklık ilişkisine girilmiş olduğunun belirlenmiş olması,

3) Müşterilerle ticari ilişki içinde bulunulması,

4) Müşteriler ile borç-alacak ilişkisine girilmiş olması,

b) Geçmiş yıllara ilişkin değerleme ücretinin, geçerli bir nedene dayanmaksızın, müşteri tarafından ödenmemesi,

c) Değerleme ücretinin, değerleme sonuçları ile ilgili şartlara bağlanmış olması veya piyasa rayicinden bariz farklılıklar göstermesi, değerleme şirketi tarafından müşteriye sunulan diğer hizmetler dikkate alınarak belirlenmesi durumları bağımsızlığı ortadan kaldırır.

Gayrimenkul değerleme ve konut değerleme uzmanlarının uymaları gereken sır saklama yükümlülükleri vardır.Müşterileri ve değerlemesini yaptıkları işlerle ilgili bilgileri açıklayamazlar ve doğrudan veya dolaylı kendilerine veya üçüncü kişilere menfaat sağlama veya başkalarını zarara uğratma amacıyla kullanamazlar. Bu yükümlülük görevden ayrıldıktan sonra da devam eder. Ancak istisna olarak müşterilerinin açık onayı veya talebinin olması, yetkili kamu kuruluşlarınca talep edilmesi veya igili meslek odaları veya derneklerce mesleki amaçlarla talep edilmesi hallerinde ilgili kişi ve kuruluşlara söz konusu bilgiler verilebilir.

Yine Gayrimenkul değerleme şirketleri ve değerleme uzman ve yardımcılarınca yapılabilecek ve yapılamayacak işler vardır. Bir gayrimenkul değerleme şirketinin yapabileceği faaliyetler işler şunlardır; Taşınmaz değerleme şirketleri, Taşınmazlarla ilgili piyasa araştırması, Fizibilite çalışması, Taşınmazın ve buna bağlı hakların hukuki durumunun analizi, Boş arazi ve geliştirilmiş proje değeri analizi, En verimli ve en iyi kullanım değeri analizi gibi alanlarda danışmanlık hizmeti verebilirler. Taşınmaz değerleme şirketleri taşınmazı değerleme faaliyetinin yanısıra yukarıda belirtilen faaliyetler dışında emlak komisyonculuğu dahil başka bir faaliyette bulunamazlar. Değerleme uzmanları ile konut değerleme uzmanları; kendilerine değerleme hizmeti verdikleri ortaklıklarda ve iştiraklerinde her ne unvanla olursa olsun aradan 2 yıl geçmedikçe görev alamazlar.

Son olarak Gayrimenkul değerleme şirketleri, olağan ve olağanüstü genel kurul toplantılarını izleyen 6 iş günü içinde genel kurul tutanakları ile faaliyet raporlarını Kurula gönderirler.

2) Tmk'nun taşınmaz mülkiyetine, zilyetlik ve tapu siciiline ilişkin hükümleri

Mülkiyetin tanımı Türk Medeni Kanun’unda yapılmıştır.Bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir. Mülkiyet türleri aşağıda ki gibidir;

1- Bağımsız Mülkiyet: Bir taşınmazın tek bir maliki varsa, bu taşınmazdaki mülkiyet türü “bağımsız mülkiyet”tir. Tapu kütüğünün “mülkiyet” hanesinde, “malikin adı soyadı, baba adı” sütununda “tam” veya “1/1” şeklindeki ibareler, o kişi veya kurumun taşınmazın tamamına bağımsız mülkiyet olarak malik olduğunu gösterir.

2- Birlikte Mülkiyet: Birlikte mülkiyet iki türdür:

a) Paylı mülkiyet (müşterek – ortak mülkiyet)

b) Elbirliği mülkiyeti (iştirak halinde mülkiyet)




Taşınmaz mülkiyetinin konusu Arazi, Tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar, ve Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümlerdir. Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, tescille olur.

Miras, mahkeme kararı, cebrî icra, işgal, kamulaştırma hâlleri ile kanunda öngörülen diğer hâllerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır. Ancak, bu hâllerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır.Tescil mülkiyet hakkının kurucu unsurudur. Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması çeşitli yollarla gerçekleşir, bunlar 1.Satış (temlik) 2.Bağışlama 3.Trampa (takas) 4.Taksim 5.Ölünceye kadar bakma koşulu 6.Miras 7.İşgal 8.Yeni arazi oluşumu 9.Kazandırıcı zamanaşımı olarak sayılabilir.

Taşınmaz mülkiyetinin kısıtlamaları 4 şekilde olur.

1. Devir Hakkının Kısıtlamaları

A. Yasal Önalım Hakkı: Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve herhâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.

B. Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı: Şerhin etkisi her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer. Yasal önalım hakkının kullanılmasına ve vazgeçmeye ilişkin hükümler sözleşmeden doğan önalım hakkında da uygulanır.

C. Alım ve Geri Alım Hakları: Şerhin etkisi, her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer.

2. Komşu Hakkı

Hakkı Herkes, taşınmaz mülkiyetinden doğan yetkileri kullanırken ve özellikle işletme faaliyetini sürdürürken, komşularını olumsuz şekilde etkileyecek taşkınlıktan kaçınmakla yükümlüdür. Komşuluk hukuku kurallarına aykırı yapılar hakkında taşkın yapılara ilişkin hükümler uygulanır.

3. Başkasının Arazisine Girme Hakkı

Yetkili makamlar tarafından bitki örtüsünü korumak amacıyla yasaklanmadıkça, herkes başkasının orman ve mer’asına girebilir ve oralarda yetişen yabanî meyve, mantar ve benzeri şeyleri, yerel âdetlerin izin verdiği ölçüde toplayıp alabilir. ve Bir kimse kendisini veya başkasını tehdit eden bir zararı veya o anda mevcut bir tehlikeyi ancak başkasının taşınmazına müdahale ile önleyebilecek ve bu zarar ya da tehlike taşınmaza müdahaleden doğacak zarardan önemli ölçüde büyük ise, malik buna katlanmak zorundadır.

4. Kamu Hukuku Kısıtlamaları

İrtifak hakkı, taşınmaz üzerinde bu hakka sahip olana kullanma ve yararlanma yetkisi sağlar. Yükümlü taşınmaz malikini, diğer bir kişiye ya da taşınmaz malikine karşı, mülkiyet hakkının verdiği yetkilerden bazılarını kullanmaktan alıkoyar ve bunların irtifak hakkına sahip olan kişi tarafından izin verilmesini gerektirir. İrtifak hakkında, bu hakka sahip olan kişi, kullanma ve yararlanma hakkı elde ederken; irtifak hakkı kurulan taşınmazın maliki ise, bu hakka katlanmak zorunda kalmaktadır.Bir diğer deyişle, irtifak hakkı kurulan taşınmaz, yükümlü duruma gelmektedir.

Medeni Kanunda irtifak hakkı türleri ismen sayılmak suretiyle belirlenmiştir. Medeni Kanuna göre irtifak hakları şunlardır:

1) Taşınmaz Lehine İrtifak Hakkı

2) Şahsa Bağlı İrtifak Hakları

a) Devir ve İntikalleri Asla Mümkün Olmayan İrtifak Hakları

İntifa Hakkı, gerçek kişilerde hak sahibinin ölümü; tüzel kişilerde kararlaştırılan sürenin dolması, süre kararlaştırılmamışsa kişiliğin ortadan kalkmasıyla sona erer. Tüzel kişilerin intifa hakkı, en çok 100 yıl devam edebilir.

-Oturma Hakkı, Bir binadan veya onun bir bölümünden konut olarak yararlanma yetkisi verir. Oturma hakkı, başkasına devredilemez ve mirasçılara geçmez. Kanunda aksine hüküm bulunmadıkça, intifa hakkına ilişkin hükümler oturma hakkına da uygulanır. Oturma hakkı, binanın veya bir bölümünün tamamından yararlanma yetkisi veriyorsa; bina veya bölümün muhafazası ve olağan bakımı için gerekli onarım ve yenileme giderleri, oturma hakkı sahibine aittir.

b) Devir ve İntikalleri Kural Olarak Mümkün Olan İrtifak Hakları

Üst Hakkı , Bir taşınmaz maliki, üçüncü kişi lehine arazisinin altında veya üstünde yapı yapmak veya mevcut bir yapıyı muhafaza etmek yetkisi veren bir irtifak hakkı kurabilir. Aksi kararlaştırılmış olmadıkça bu hak, devredilebilir ve mirasçılara geçer. Üst hakkı, bağımsız ve sürekli nitelikte ise üst hakkı sahibinin istemi üzerine tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilebilir. En az 30 yıl için kurulan üst hakkı, sürekli niteliktedir. Üst hakkı, bağımsız bir hak olarak en çok yüz yıl için kurulabilir.

-Kaynak Hakkı, Başkasının arazisinde bulunan kaynak üzerinde irtifak hakkı, bu arazinin malikini suyun alınmasına ve akıtılmasına katlanmakla yükümlü kılar. Bu hak, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, başkasına devredilebilir ve mirasçıya geçer. Kaynak hakkı, bağımsız nitelikte ve en az otuz yıl için kurulmuş ise tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilebilir.

c) Kural Olarak Devredilemeyen İrtifak Hakları

Diğer İrtifak Hakları




Taşınmaz yükü; bir taşınmazın malikini yalnız o taşınmazla sorumlu olmak üzere diğer bir kimseye bir şey vermek veya yapmakla yükümlü kılar. Hak sahibi olarak, bir başka taşınmazın maliki de gösterilebilir. Taşınmaz yükünün kurulması için tapu kütüğüne tescil şarttır. Alacaklı, sözleşmeyle yetkili kılınmış olduğu takdirde veya aşağıdaki durumlarda, malikten taşınmazın yükten kurtarılmasını isteyebilir (TMK, madde: 844):

1. Yüklü taşınmaz, alacaklının haklarını önemli ölçüde tehlikeye düşürecek şekilde bölünmüşse;

2. Malik, yüklü taşınmazın değerini düşürür ve yerine başka bir güvence göstermezse;

3. Malik, birbiri ardına üç yılın edimlerini yerine getirmemişse.

Yükümlü, sözleşmeyle yetkili kılınmış olduğu takdirde veya aşağıdaki durumlarda, taşınmazın yükten kurtarılmasını isteyebilir

1. Alacaklı, taşınmaz yükünü kuran sözleşmeye uymuyorsa;

2. Satın alınmamak kaydıyla veya otuz yıldan fazla bir süre için kurulmuş olsa bile yükün kurulmasının üzerinden otuz yıl geçmiş ise.

Taşınmaz rehninin 3 türü vardır. Bunlar İpotek, İpotekli borç senedi, ve İrat senedidir. Taşınmaz rehni, miktarı Türk parası ile gösterilen belli bir alacak için kurulabilir. Rehin haklarının hangi yabancı paralar üzerinden kurulabileceği Cumhurbaşkanınca belirlenir. Kamu yararına özgülenmiş, tescil dışı tutulan yol, meydanlar yanı sıra Pazar yeri, mer’a ve benzeri yerlerin rehin edilmesi söz konusu olamaz.

İpotek kurulması, sona ermesi , devri ve bölünmesi

Miktarı belirli olmayan veya değişebilen alacaklarda belli rehin derecesine yerleştirilir ve tescilden sonra alacak miktarında meydana gelecek değişmelere bakılmaksızın sırasını korur. Tapu memuru istem üzerine alacaklıya ipoteği gösteren bir belge verir. Sadece tescilin yapıldığını ispata yarayan bu belge kıymetli evrak niteliği taşımaz. Tescilin yapıldığının sözleşme üzerine yazılıp onaylanması, ipotek belgesi yerine geçer.

Değerini aşan bir borç için ipotek edilmiş olan bir taşınmazı edinen kimse, borçtan şahsen sorumlu değilse, icra takibine başlanmadan önce, satın alma bedelini ödeyerek taşınmazı ipotekten kurtarabilir. Taşınmazı karşılıksız olarak edinen kimsede, takdir edeceği bedeli ödeyerek bu hakkı kullanabilir. İpotekten kurtarma hakkı, alacaklılara altı ay önce yapılacak yazılı ihbarla kullanılabilir.

İpotekli taşınmazın devri, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, borçlunun sorumluluğunda ve güvencede bir değişiklik meydana getirmez. Yeni malik borcu yüklendiği takdirde alacaklı, kendisine başvurma hakkını saklı tuttuğunu bir yıl içinde yazılı olarak önceki borçluya bildirmezse, borçlu borcundan kurtulur.

İpotekli taşınmazın bir kısmının veya aynı malike ait bulunan ipotekli taşınmazlardan birinin başkasına devredilmesi ya da ipotekli taşınmazın bölünmesi hâlinde, aksine bir anlaşma yoksa, rehin taşınmazlara değerleri oranında tapu idaresince re’sen dağıtılır. Bu dağıtımı kabul etmeyen alacaklı, dağıtımın kesinleştiğinin kendisine tebliğinden başlayarak bir ay içinde yazılı bildirimde bulunmak suretiyle alacağın bir yıl içinde ödenmesini borçludan isteyebilir.