GAYRİMENKUL HUKUKU MEVZUATI


Bu yazıda incelenecek konu başlıkları aşağıdaki gibidir;

1) Değerleme şirketleri ile bu şirketlerin listeye alınmalarına ilişkin esaslar

2) Tmk'nun taşınmaz mülkiyetine, zilyetlik ve tapu siciiline ilişkin hükümleri

3) İmar kanunu ve ilgili yönetmelikler

4) İskan kanunu ve uygulama yönetmeliği

5) Kat mülkiyeti kanunu

6) Belediye kanunu ve ilgili yönetmelikler

7) Büyükşehir belediyesi kanunu

8) Kamulaştırma kanunu

9) Tapu kanunu ve ilgili mevzuat

10) Kadastro kanunu

11) Yapı denetimi hakkında kanun ve uygulama yönetmeliği

12) Afet riski altındaki alanların dönüştürülmesi hakkında kanun ve uygulama yönetmeliği

13) Taşınmaz kiralarına ilişkin mevzuat

14) Emlak vergisi kanunu

15) Gayrimenkullerin alım satım ve inşa kazançlarının vergilendirilmesi

16) Gayrimenkullerin kiraya verilmesinden elde edilen kazançların vergilendirilmesi

17) Türkiye değerleme uzmanları birliği statüsü


1) Değerleme şirketleri ile bu şirketlerin listeye alınmalarına ilişkin esaslar

Ülkemizde gayrimekul değerlendirme faliyeti sadece anonim ortaklık şeklinde kurulmuştır.Sermaye piyasası kurumlarından olan Gayrimenkul Değerlendirme Şirketlerinin kurulumu ve faliyet esasları SPK tarafından belirlenir. Bu şirketlerin değerlendirme faliyeti gösterebilmeleri için kurulca belirlenen koşulları sağlamaları ve sermaye piyasası kanununun tüm yasal mevzuatına uymaları gerekir. Devamında yapılacak başvuru kurul tarafından değerlendirilip onaylanırsa SPK bu şirketi gayrimenkul değerlendirme faliyeti göstermek üzere listesine aldığını kamuoyuna açıklar.


6362 Sayılı Sermaye Piyasası Kanunu’nda konuyla ilgili yapılan tanımlar aşağıdaki gibidir;

Kurul: Sermaye Piyasası Kurulunu, Değerleme Uzmanı: Gayrimenkul değerleme şirketleri tarafından tam zamanlı istihdam edilen veya sözleşme imzalamak suretiyle değerleme hizmeti veren, asgari 4 yıllık üniversite mezunu, gayrimenkul değerlemesi alanında en az 3 yıl tecrübesi olan ve kendilerine gayrimenkul değerleme uzmanlığı lisansı verilen kişileri,

Sorumlu Değerleme Uzmanı: Şirketin ödenmiş sermayesinde asgari %10 oranında pay sahibi olan, gayrimenkul değerlemesi alanında en az 5 yıl tecrübesi olan, değerleme uzmanı sayılmak için belirtilen diğer şartların tamamını taşıyan ve şirket adına değerleme çalışmasını kendi kişisel sorumlulukları ile yürüten ve şirket adına değerleme raporlarını tek başına imzalamaya yetkili olan değerleme uzmanlarını,

Konut Değerleme Uzmanı: Sermaye piyasası mevzuatının gerektirdiği hallerde, konut değerlemesi yapan ve değerleme şirketlerinde tam zamanlı istihdam edilen veya değerleme şirketleri ile tam zamanlı istihdam edilmeksizin, sözleşme imzalamak suretiyle konut değerlemesi hizmeti veren Kurulun lisanslamaya ilişkin düzenlemeleri çerçevesinde asgari 4 yıllık üniversite mezunu, gayrimenkul değerlemesi alanında en az 1 yıl tecrübesi olan ve kendilerine konut değerleme uzmanlığı lisansı verilen kişileri,

Değerleme Uzman Yardımcısı: Kurulun lisanslamaya ilişkin düzenlemeleri çerçevesinde; asgari 4 yıllık üniversite mezunu, gayrimenkul değerleme uzmanlığı lisansı sınavını geçmiş, gayrimenkul değerleme uzmanının sahip olması gereken tecrübe şartını taşımayan kişileri, Konut Değerleme Uzman Yardımcısı: Kurulun lisanslamaya ilişkin düzenlemeleri çerçevesinde; asgari 4 yıllık üniversite mezunu, konut değerleme uzmanlığı lisansı sınavını geçmiş, konut değerleme uzmanının sahip olması gereken tecrübe şartını taşımayan kişileri, tanımlamaktadır.

Yukarıda bahsettiğimiz gibi şirketlerin değerlendirme faliyeti gösterebilmeleri için kurulca belirlenen koşulları sağlamaları ve sermaye piyasası kanununun tüm yasal mevzuatına uymaları gerekir. Sermaye piyasası mevzuatı çerçevesinde değerleme hizmeti verebilmek amacıyla Kurul listesine alınmak üzere başvuracak şirketlerin sağlaması gereken koşullar vardır. Bunlar ;

a) Anonim şirket olmaları,

b) Esas sözleşmelerinin Türk Ticaret Kanunu hükümlerine uygun olması,

c) Ticaret unvanlarında “gayrimenkul değerleme” veya “taşınmaz değerleme” ibaresinin bulunması,

d) Ödenmiş sermayelerinin her yıl Hazine ve Maliye Bakanlığı’nca belirlenen tutardan az olmaması,

e) Asgari ödenmiş sermayelerini temsil eden hisse senetlerinin tamamının nakit karşılığı çıkarılmış olması,

f) Hisse senetlerinin tamamının nama yazılı olması,

g) Ödenmiş sermayesinin asgari %51’inin, en az iki sorumlu değerleme uzmanına ait olması,

h) En az 2’si sorumlu değerleme uzmanı olmak üzere en az 5 adet değerleme uzmanının tam zamanlı istihdam edilmesi,

i) Faaliyetlerini sürdürebilmek için yeterli mekân, personel ve donanıma sahip olması zorunludur.

İncelenecek bir başka husus ise Değerleme şirketlerinin ortakları, yöneticileri, denetçileri, değerleme uzmanları, konut değerleme uzmanları ile şirketin tüzel kişi ortaklarının yönetim kurulu üyelerinin hangi özellikleri taşıması gerektiğidir.

a) Bankacılık mevzuatı, suç gelirlerinin aklanmasının önlenmesine dair mevzuat ile ödünç para verme işleri hakkında mevzuata aykırılıktan dolayı hüküm giymemiş olmaları ve/veya taksirli suçlar hariç olmak üzere affa uğramış olsalar dahi 2 yıl veya daha uzun süreli hapis gerektiren veya zimmet, irtikap, rüşvet, hırsızlık, dolandırıcılık, sahtecilik, güveni kötüye kullanma, hileli iflas gibi yüz kızartıcı suçlar ile istimal ve istihlak kaçakçılığı dışında kalan kaçakçılık suçları, resmi ihale ve alım satımlara fesat karıştırma veya devlet sırlarını açığa vurma, vergi kaçakçılığı veya bu suçlara iştirakten hüküm giymemiş olmaları,

b) Kendileri veya sınırsız sorumlu ortak oldukları kuruluşlar hakkında iflas kararı verilmemiş ve konkordato ilan edilmemiş olması,

c) Faaliyet yetki belgelerinden biri veya birden fazlası iptal edilmiş yahut borsa üyeliği iptal edilmiş kuruluşlarda iptalde sorumluluğu bulunan kişilerden olmaması,

d) Kanuna muhalefetten dolayı mahkumiyetlerinin bulunmamış olması,

e) İşlem yasaklı olmaması,

f) Emlak komisyonculuğu alanında faaliyet gösteren herhangi bir şirkete ortak olmaması veya herhangi bir unvanla görev almaması,

g) Bu tebliğ uyarınca listeden çıkarılan şirketlerde listeden çıkarmada sorumluluğu tespit edilip, lisansı süresiz iptal edilmiş olmaması ve lisansı süreli olarak iptal edilmiş ise süresi sonunda iptal kararının Kurulca kaldırılmış olması gerekir.

SPK bu şirketlerin faliyetlerinde herhangi bir aykırılık veya suç unsuru tespit ettiğinde bu şirketlerinin faliyetlerini durudurabilir ya da kurulca listeden çıkarıp bu durumu bu şirketlere ve kamuoyuna bildirir. Aşağıda SPK ‘nın hangi durumlarda durdurma ve listeden çıkarma yapabileceği düzenlenmiştir.

SPK, Gayrimenkul değerleme şirketlerinin faaliyetini durdurabildiği koşullar;

a) Herhangi bir nedenle şirkette sorumlu değerleme uzmanının kalmaması,

b) Bu tebliğin 4 üncü maddesinin (g) veya (h) bendinde yer alan koşulların 6 ay süre ile sağlanamaması.

(G) ödenmiş sermayesinin asgari %51’inin, en az iki sorumlu değerleme uzmanına ait olması,

H) en az 2’si sorumlu değerleme uzmanı olmak üzere en az 5 adet değerleme uzmanının tam zamanlı istihdam edilmesi)

SPK, Gayrimenkul Değerleme şirketlerini listeden çıkarabildiği durumlar;

a) Tebliğin 8/a maddesi uyarınca şirketin faaliyetlerinin durdurulması ve bu durumun 6 ay süre ile devam etmesi,

b) Değerleme raporunun yetkili olmayan kişilerce imzalanması,

c) Değerleme sırasında yeterli inceleme yapılmaması,

d) Sermaye piyasası mevzuatı çerçevesinde belirlenen değerleme standartları ve değerleme mesleği ile ilgili düzenlemelere uyulmaması,

e) Çalışma kağıtlarının veya rapordaki bilgilerin raporda ulaşılan sonucu kanıtlayacak düzeyde olmaması,

f) Hatalı, eksik, yanıltıcı ve gerçeğe aykırı rapor düzenlenmesi veya bilgi verilmesi,

g) Kurulca veya Kurulca görevlendirilenlerce istenebilecek her tür bilgi veya belgenin verilmemesi veya geciktirilmesi,

h) Tebliğde düzenlenen bağımsızlık ilkesinin ihlali,

i) Sermaye piyasası mevzuatında gayrimenkul değerleme şirketleri için belirlenen düzenlemelere uyulmaması.

Kurulca listeden çıkarılan şirketler, listeden çıkarmaya ilişkin kurul karar tarihinden itibaren 5 ay süreyle değerleme hizmeti vermek üzere yeniden listeye alınmak için Kurula başvuramazlar.

Gayrimenkul değerleme şirketleri ve değerleme raporunu imzalayan değerleme uzmanları, hazırlanan raporda ulaşılan sonuçlar dolayısıyla; Raporun belirlenen standartlara uygun olmaması, Yeterli incelemenin yapılmaması, Hatalı verilerin kullanılması ve buna benzer nedenlerle; müşterilerine veya söz konusu rapordan faydalanan üçüncü kişilere verdikleri zararlardan sorumludurlar.

Değerleme uzmanları ile konut değerleme uzmanlarının; değerleme faaliyetleri sirasinda dürüst ve tarafsız olmaları yanında, bağımsızlıklarını ortadan kaldırabilecek durumların da bulunmaması gerekir.Bunların aksinde bir davranış suç oluşturur.Bu konuyla ilgili olarak Gayrimenkul Değerleme şirketlerinin ve değerleme uzmanlarının bağımsızlıklarını ortadan kaldıran durumlar aşağıda ele alınmıştır.

a) Gayrimenkul değerleme şirketlerinin ortakları, yöneticileri, değerleme uzmanları, konut değerleme uzmanlarının ve bunların üçüncü dereceye kadar (üçüncü derece dahil) kan ve sıhri hısımları ile eşleri veya gayrimenkul değerleme şirketleri tarafından;

1) Doğrudan veya dolaylı olarak bir menfaat elde edildiğinin veya menfaat sağlanacağı vaadinin ortaya çıkması,

2) Müşterilerle son iki yıl içerisinde ortaklık ilişkisine girilmiş olduğunun belirlenmiş olması,

3) Müşterilerle ticari ilişki içinde bulunulması,

4) Müşteriler ile borç-alacak ilişkisine girilmiş olması,

b) Geçmiş yıllara ilişkin değerleme ücretinin, geçerli bir nedene dayanmaksızın, müşteri tarafından ödenmemesi,

c) Değerleme ücretinin, değerleme sonuçları ile ilgili şartlara bağlanmış olması veya piyasa rayicinden bariz farklılıklar göstermesi, değerleme şirketi tarafından müşteriye sunulan diğer hizmetler dikkate alınarak belirlenmesi durumları bağımsızlığı ortadan kaldırır.

Gayrimenkul değerleme ve konut değerleme uzmanlarının uymaları gereken sır saklama yükümlülükleri vardır.Müşterileri ve değerlemesini yaptıkları işlerle ilgili bilgileri açıklayamazlar ve doğrudan veya dolaylı kendilerine veya üçüncü kişilere menfaat sağlama veya başkalarını zarara uğratma amacıyla kullanamazlar. Bu yükümlülük görevden ayrıldıktan sonra da devam eder. Ancak istisna olarak müşterilerinin açık onayı veya talebinin olması, yetkili kamu kuruluşlarınca talep edilmesi veya igili meslek odaları veya derneklerce mesleki amaçlarla talep edilmesi hallerinde ilgili kişi ve kuruluşlara söz konusu bilgiler verilebilir.

Yine Gayrimenkul değerleme şirketleri ve değerleme uzman ve yardımcılarınca yapılabilecek ve yapılamayacak işler vardır. Bir gayrimenkul değerleme şirketinin yapabileceği faaliyetler işler şunlardır; Taşınmaz değerleme şirketleri, Taşınmazlarla ilgili piyasa araştırması, Fizibilite çalışması, Taşınmazın ve buna bağlı hakların hukuki durumunun analizi, Boş arazi ve geliştirilmiş proje değeri analizi, En verimli ve en iyi kullanım değeri analizi gibi alanlarda danışmanlık hizmeti verebilirler. Taşınmaz değerleme şirketleri taşınmazı değerleme faaliyetinin yanısıra yukarıda belirtilen faaliyetler dışında emlak komisyonculuğu dahil başka bir faaliyette bulunamazlar. Değerleme uzmanları ile konut değerleme uzmanları; kendilerine değerleme hizmeti verdikleri ortaklıklarda ve iştiraklerinde her ne unvanla olursa olsun aradan 2 yıl geçmedikçe görev alamazlar.

Son olarak Gayrimenkul değerleme şirketleri, olağan ve olağanüstü genel kurul toplantılarını izleyen 6 iş günü içinde genel kurul tutanakları ile faaliyet raporlarını Kurula gönderirler.

2) Tmk'nun taşınmaz mülkiyetine, zilyetlik ve tapu siciiline ilişkin hükümleri

Mülkiyetin tanımı Türk Medeni Kanun’unda yapılmıştır.Bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir. Mülkiyet türleri aşağıda ki gibidir;

1- Bağımsız Mülkiyet: Bir taşınmazın tek bir maliki varsa, bu taşınmazdaki mülkiyet türü “bağımsız mülkiyet”tir. Tapu kütüğünün “mülkiyet” hanesinde, “malikin adı soyadı, baba adı” sütununda “tam” veya “1/1” şeklindeki ibareler, o kişi veya kurumun taşınmazın tamamına bağımsız mülkiyet olarak malik olduğunu gösterir.

2- Birlikte Mülkiyet: Birlikte mülkiyet iki türdür:

a) Paylı mülkiyet (müşterek – ortak mülkiyet)

b) Elbirliği mülkiyeti (iştirak halinde mülkiyet)




Taşınmaz mülkiyetinin konusu Arazi, Tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar, ve Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümlerdir. Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, tescille olur.

Miras, mahkeme kararı, cebrî icra, işgal, kamulaştırma hâlleri ile kanunda öngörülen diğer hâllerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır. Ancak, bu hâllerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır.Tescil mülkiyet hakkının kurucu unsurudur. Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması çeşitli yollarla gerçekleşir, bunlar 1.Satış (temlik) 2.Bağışlama 3.Trampa (takas) 4.Taksim 5.Ölünceye kadar bakma koşulu 6.Miras 7.İşgal 8.Yeni arazi oluşumu 9.Kazandırıcı zamanaşımı olarak sayılabilir.

Taşınmaz mülkiyetinin kısıtlamaları 4 şekilde olur.

1. Devir Hakkının Kısıtlamaları

A. Yasal Önalım Hakkı: Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve herhâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.

B. Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı: Şerhin etkisi her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer. Yasal önalım hakkının kullanılmasına ve vazgeçmeye ilişkin hükümler sözleşmeden doğan önalım hakkında da uygulanır.

C. Alım ve Geri Alım Hakları: Şerhin etkisi, her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer.

2. Komşu Hakkı

Hakkı Herkes, taşınmaz mülkiyetinden doğan yetkileri kullanırken ve özellikle işletme faaliyetini sürdürürken, komşularını olumsuz şekilde etkileyecek taşkınlıktan kaçınmakla yükümlüdür. Komşuluk hukuku kurallarına aykırı yapılar hakkında taşkın yapılara ilişkin hükümler uygulanır.

3. Başkasının Arazisine Girme Hakkı

Yetkili makamlar tarafından bitki örtüsünü korumak amacıyla yasaklanmadıkça, herkes başkasının orman ve mer’asına girebilir ve oralarda yetişen yabanî meyve, mantar ve benzeri şeyleri, yerel âdetlerin izin verdiği ölçüde toplayıp alabilir. ve Bir kimse kendisini veya başkasını tehdit eden bir zararı veya o anda mevcut bir tehlikeyi ancak başkasının taşınmazına müdahale ile önleyebilecek ve bu zarar ya da tehlike taşınmaza müdahaleden doğacak zarardan önemli ölçüde büyük ise, malik buna katlanmak zorundadır.

4. Kamu Hukuku Kısıtlamaları

İrtifak hakkı, taşınmaz üzerinde bu hakka sahip olana kullanma ve yararlanma yetkisi sağlar. Yükümlü taşınmaz malikini, diğer bir kişiye ya da taşınmaz malikine karşı, mülkiyet hakkının verdiği yetkilerden bazılarını kullanmaktan alıkoyar ve bunların irtifak hakkına sahip olan kişi tarafından izin verilmesini gerektirir. İrtifak hakkında, bu hakka sahip olan kişi, kullanma ve yararlanma hakkı elde ederken; irtifak hakkı kurulan taşınmazın maliki ise, bu hakka katlanmak zorunda kalmaktadır.Bir diğer deyişle, irtifak hakkı kurulan taşınmaz, yükümlü duruma gelmektedir.

Medeni Kanunda irtifak hakkı türleri ismen sayılmak suretiyle belirlenmiştir. Medeni Kanuna göre irtifak hakları şunlardır:

1) Taşınmaz Lehine İrtifak Hakkı

2) Şahsa Bağlı İrtifak Hakları

a) Devir ve İntikalleri Asla Mümkün Olmayan İrtifak Hakları

İntifa Hakkı, gerçek kişilerde hak sahibinin ölümü; tüzel kişilerde kararlaştırılan sürenin dolması, süre kararlaştırılmamışsa kişiliğin ortadan kalkmasıyla sona erer. Tüzel kişilerin intifa hakkı, en çok 100 yıl devam edebilir.

-Oturma Hakkı, Bir binadan veya onun bir bölümünden konut olarak yararlanma yetkisi verir. Oturma hakkı, başkasına devredilemez ve mirasçılara geçmez. Kanunda aksine hüküm bulunmadıkça, intifa hakkına ilişkin hükümler oturma hakkına da uygulanır. Oturma hakkı, binanın veya bir bölümünün tamamından yararlanma yetkisi veriyorsa; bina veya bölümün muhafazası ve olağan bakımı için gerekli onarım ve yenileme giderleri, oturma hakkı sahibine aittir.

b) Devir ve İntikalleri Kural Olarak Mümkün Olan İrtifak Hakları

Üst Hakkı , Bir taşınmaz maliki, üçüncü kişi lehine arazisinin altında veya üstünde yapı yapmak veya mevcut bir yapıyı muhafaza etmek yetkisi veren bir irtifak hakkı kurabilir. Aksi kararlaştırılmış olmadıkça bu hak, devredilebilir ve mirasçılara geçer. Üst hakkı, bağımsız ve sürekli nitelikte ise üst hakkı sahibinin istemi üzerine tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilebilir. En az 30 yıl için kurulan üst hakkı, sürekli niteliktedir. Üst hakkı, bağımsız bir hak olarak en çok yüz yıl için kurulabilir.

-Kaynak Hakkı, Başkasının arazisinde bulunan kaynak üzerinde irtifak hakkı, bu arazinin malikini suyun alınmasına ve akıtılmasına katlanmakla yükümlü kılar. Bu hak, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, başkasına devredilebilir ve mirasçıya geçer. Kaynak hakkı, bağımsız nitelikte ve en az otuz yıl için kurulmuş ise tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilebilir.

c) Kural Olarak Devredilemeyen İrtifak Hakları

Diğer İrtifak Hakları




Taşınmaz yükü; bir taşınmazın malikini yalnız o taşınmazla sorumlu olmak üzere diğer bir kimseye bir şey vermek veya yapmakla yükümlü kılar. Hak sahibi olarak, bir başka taşınmazın maliki de gösterilebilir. Taşınmaz yükünün kurulması için tapu kütüğüne tescil şarttır. Alacaklı, sözleşmeyle yetkili kılınmış olduğu takdirde veya aşağıdaki durumlarda, malikten taşınmazın yükten kurtarılmasını isteyebilir (TMK, madde: 844):

1. Yüklü taşınmaz, alacaklının haklarını önemli ölçüde tehlikeye düşürecek şekilde bölünmüşse;

2. Malik, yüklü taşınmazın değerini düşürür ve yerine başka bir güvence göstermezse;

3. Malik, birbiri ardına üç yılın edimlerini yerine getirmemişse.

Yükümlü, sözleşmeyle yetkili kılınmış olduğu takdirde veya aşağıdaki durumlarda, taşınmazın yükten kurtarılmasını isteyebilir

1. Alacaklı, taşınmaz yükünü kuran sözleşmeye uymuyorsa;

2. Satın alınmamak kaydıyla veya otuz yıldan fazla bir süre için kurulmuş olsa bile yükün kurulmasının üzerinden otuz yıl geçmiş ise.

Taşınmaz rehninin 3 türü vardır. Bunlar İpotek, İpotekli borç senedi, ve İrat senedidir. Taşınmaz rehni, miktarı Türk parası ile gösterilen belli bir alacak için kurulabilir. Rehin haklarının hangi yabancı paralar üzerinden kurulabileceği Cumhurbaşkanınca belirlenir. Kamu yararına özgülenmiş, tescil dışı tutulan yol, meydanlar yanı sıra Pazar yeri, mer’a ve benzeri yerlerin rehin edilmesi söz konusu olamaz.

İpotek kurulması, sona ermesi , devri ve bölünmesi

Miktarı belirli olmayan veya değişebilen alacaklarda belli rehin derecesine yerleştirilir ve tescilden sonra alacak miktarında meydana gelecek değişmelere bakılmaksızın sırasını korur. Tapu memuru istem üzerine alacaklıya ipoteği gösteren bir belge verir. Sadece tescilin yapıldığını ispata yarayan bu belge kıymetli evrak niteliği taşımaz. Tescilin yapıldığının sözleşme üzerine yazılıp onaylanması, ipotek belgesi yerine geçer.

Değerini aşan bir borç için ipotek edilmiş olan bir taşınmazı edinen kimse, borçtan şahsen sorumlu değilse, icra takibine başlanmadan önce, satın alma bedelini ödeyerek taşınmazı ipotekten kurtarabilir. Taşınmazı karşılıksız olarak edinen kimsede, takdir edeceği bedeli ödeyerek bu hakkı kullanabilir. İpotekten kurtarma hakkı, alacaklılara altı ay önce yapılacak yazılı ihbarla kullanılabilir.

İpotekli taşınmazın devri, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, borçlunun sorumluluğunda ve güvencede bir değişiklik meydana getirmez. Yeni malik borcu yüklendiği takdirde alacaklı, kendisine başvurma hakkını saklı tuttuğunu bir yıl içinde yazılı olarak önceki borçluya bildirmezse, borçlu borcundan kurtulur.

İpotekli taşınmazın bir kısmının veya aynı malike ait bulunan ipotekli taşınmazlardan birinin başkasına devredilmesi ya da ipotekli taşınmazın bölünmesi hâlinde, aksine bir anlaşma yoksa, rehin taşınmazlara değerleri oranında tapu idaresince re’sen dağıtılır. Bu dağıtımı kabul etmeyen alacaklı, dağıtımın kesinleştiğinin kendisine tebliğinden başlayarak bir ay içinde yazılı bildirimde bulunmak suretiyle alacağın bir yıl içinde ödenmesini borçludan isteyebilir.

Kanunî İpotek: Kanunî ipotek haklarının doğumu, aksi kanunda öngörülmüş olmadıkça, tapu kütüğüne tescil edilmelerine bağlı değildir. Aşağıdaki alacaklılar, kanunî ipotek hakkının tescilini isteyebilirler:

1. Satıştan doğan alacağı için satılan taşınmaz üzerinde satıcı,

2. Elbirliği ortaklığına giren taşınmazlarda paylaşmadan doğan alacakları için birlikte mirasçı olanlar veya diğer elbirliği ortakları,

3. Bir taşınmaz üzerinde yapılan yapı veya diğer işlerde malzeme vererek veya vermeden emek sarf ettikleri için malzeme ve emek karşılığı olarak malik veya yükleniciden alacaklı olan alt yüklenici veya zanaatkârlar.

Alacaklıların, bu kanunî ipotek hakkından önceden feragat etmeleri geçerli değildir. Satıcıların, mirasçıların ve diğer elbirliği ortaklarının kanunî ipotek haklarının, mülkiyetin naklini izleyen üç ay içinde tapu kütüğüne tescil edilmiş olması gerekir.

TAPU SİCİLİ Taşınmazlar üzerindeki hakları göstermek üzere tapu sicili tutulur. Tapu sicili, tapu kütüğü ve kat mülkiyeti kütüğü ile bunları tamamlayan yevmiye defteri ve belgeler ile plânlardan oluşur. Tapu sicili, aşağıda belirtilen ana ve yardımcı sicillerden oluşur.

A- Ana Siciller

1-Tapu Kütüğü: Her taşınmaza kütükte bir sayfa ayrılır ve sayfa numaraları birbirini izler. Kütüğün her sayfasındaki özel sütunlara şunlar tescil edilir:

1. Mülkiyet,

2. Taşınmaz üzerinde kurulmuş olan veya o taşınmaz lehine başka taşınmaz üzerinde kurulmuş bulunan irtifak hakları ile taşınmaz yükü,

3. Taşınmaz üzerindeki rehin hakları.

2- Kat Mülkiyeti Kütüğü: Kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümler, ayrıca tutulacak kat mülkiyeti kütüğüne yazılır.

3-Yevmiye Defteri: Yevmiye defterine, tapu sicili üzerinde işlem yapılmasını gerektiren veya reddedilen istemler kaydedilir. Tapu Müdürlüğüne gelen istemler;

a. Sözleşme düzenlenmesi gereken işlemlerde usulüne uygun resmî senet düzenlenerek taraflarca imzalanmasından,

b. Sözleşme düzenlenmesi gerekmeyen işlemlerde istem belgesinin imzalanmasından,

c. Resmî kurumlara ait yazıların alınmasından sonra yevmiye defterine kaydedilir.

4-Resmî Belgeler: Resmi senet, mahkeme kararı ve diğerleri olarak sayılabilecek olan resmî belgeler, ayni hakların kapsamının tespiti ve belirlenmesi bakımından başvurulurlar ve tapu kütüğü kayıtlarının hukuki dayanağını oluştururlar.

5-Plân: Türk Medeni Kanunu’nda ve Tapu Sicili Tüzüğü’nde “tapu planı” olarak adlandırılan, Kadastro Paftası, kadastro adalarının ve kadastro parsellerinin sınırlarını gösteren ölçekli haritadır.

B- Yardımcı Siciller

1-Aziller Sicili: Tapuda vekaletle görülen işlemlerde, vekaletin iptal edilip edilmediğine bakılan sicildir.

2-Düzeltmeler Sicili: Yevmiye defterine yazılması gerekmeyen düzeltmelerin sebebi, düzeltmeler siciline kaydedilir. Tapu sicilinde, hatalı bir yazım olduğunda bu yazım kesinlikle kazınmaz, silinmez. Bu hatalı yazım sebebi düzeltmeler sicilinde belirtilerek ve kaydedilerek düzeltilir.

3-Kamu Orta Malları Sicili: Mera, yaylak, kışlak, otlak, harman ve panayır yerleri gibi kamu orta malları, özel siciline kaydedilir .

4-Tapu Envanter Defteri: Müdürlükte bulunan bütün kütük, zabıt defteri, yevmiye defteri ve resmî senet ciltleri ile yardımcı siciller tapu envanter defterine kaydedilir.

C- Diğer Siciller

1-İdarî Sınırlar Kayıt Defteri: Yetkili mercilerce tespit edilen idarî sınırlarla ilgili kararlar ve köy sınırları, idarî sınırlar kayıt defterine kaydedilir ve belgeleri özel dosyasında saklanır.

*Özel mülkiyete tâbi olmayan ve kamunun yararlanmasına ayrılan taşınmazlar, bunlara ilişkin tescili gerekli bir aynî hakkın kurulması söz konusu olmadıkça kütüğe kaydolunmaz. Tapuya kayıtlı bir taşınmaz, kayda tâbi olmayan bir taşınmaza dönüşürse, tapu sicilinden çıkarılır.

Tapu Sicilinin Temel İlkeleri; Tescil, Açıklık (Aleniyet), İyiniyet,Güven, Nedensellik (İlliyet), Yetkinin ve Sebebin Belirlenmesi, şeklinde sayılabilir

Şerhler Kütüğün şerhler sütununa kişisel haklar, tasarruf yetkisini kısıtlayan veya yasaklayan şerhler, geçici tescil şerhleri ile kanunlarda öngörülen diğer hususlar yazılır.

1) Kişisel Haklarda Arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım, gerialım sözleşmelerinden doğan haklar ile şerhedilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen diğer haklar tapu kütüğüne şerhedilebilir. Bunlar şerh verilmekle o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir.

2) Tasarruf Yetkisinin Kısıtlanmasında Çekişmeli hakların korunmasına ilişkin mahkeme kararları; haciz, iflâs kararı veya konkordato ile verilen süre; aile yurdu kurulması, artmirasçı atanması gibi şerh verilmesi kanunen öngörülen işlemler gibi tasarruf yetkisi kısıtlamaları, şerh verilmekle taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir.

3) Tasarruf Hakkını Yasaklayan Şerhler İçin Aranacak Belgeler Şunlardır

a) İhtiyatî tedbir için mahkeme kararı veya yazısı,

b) Kamu haczi, iflas veya konkordato ile verilen sürenin şerhi için yetkili merciin resmî yazısı,

c) Aile konutu şerhi için merkezi nüfus idaresi sisteminden veya nüfus müdürlüğünden alınan yerleşim yeri belgesi ile medeni hâli gösterir nüfus kayıt örneği,

d) Aile yurdu kurulması hâlinde mahkeme kararı veya yazısı,

e) Eşlerden birinin taşınmaz üzerindeki tasarruf yetkisinin kaldırılması hâlinde mahkeme kararı,

f) Kanunların yasaklayıcı şerh verilmesini öngördüğü diğer hâllerde kanunda belirtilen belgeler.

4) Geçici Tescil Şerhi Aşağıdaki hâllerde geçici tescil şerhi verilebilir:

1. İddia edilen bir aynî hakkın güvence altına alınması gerekiyorsa,

2. Tasarruf yetkisini belirleyen belgelerdeki noksanlıkların sonradan tamamlanmasına kanun olanak tanıyorsa.

Geçici tescil şerhi, bütün ilgililerin razı olmasına veya hâkimin karar vermesine bağlıdır. Şerhin konusu olan hak sonradan gerçekleşirse, şerh tarihinden başlayarak üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir.

Beyanlar Tapu kütüğünün beyanlar hanesine yapılan yazımlara “belirtme” denir. Bu yazımlar, ‘kamu Hukuku Kısıtlamaları’ olarak görülmektedir. Beyanlar, tescil ve şerhten farklı olan, yalnızca bir taşınmazın hukuki ve fiili durumunu gösteren bazı konulara ya da zaten var olan bazı haklara açıklık sağlayan kayıtlardır. Bu kayıtlar, genelde kamu hukuku kısıtlamalarını bildirici niteliktedirler.

3) İmar kanunu ve ilgili yönetmelikler

Bu bölümde 3194 sayılı imar kanunu incelenecektir. Öncelikle bu kanunun amaç ve kapsamı kanunun 1. ve 2. Maddelerinde düzenlenmiştir.

1- Bu Kanun, yerleşme yerleri ile bu yerlerdeki yapılaşmaların; plan, fen sağlık ve çevre şartlarına uygun teşekkülünü sağlamak amacıyla düzenlenmiştir.

2- Belediye ve mücavir alan sınırları içinde ve dışında kalan yerlerde yapılacak planlar ile inşa edilecek resmi ve özel bütün yapılar bu Kanun hükümlerine tabidir.

İmar, bayındırlık, bayındır duruma getirme, geliştirme, tamir etme ve iyileştirme anlamlarını taşımaktadır. İmar uygulaması ise, taşınmazların plan kararları doğrultusunda uygulanmasının yanı sıra plansız alanlar için de düzenlemeler öngörmektedir.

Kanun’da yer alan istisnalar arasında;

(i) 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu,

(ii) 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarım Koruma Kanunu,

(iii) bu Kanunun ilgili maddelerine uyulmak kaydı ile 2960 sayılı İstanbul Boğaziçi Kanunu ve

(iv) 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu yer almaktadır.

Diğer özel kanunlar ile belirlenen veya belirlenecek olan yerlerde, imar kanununun özel kanunlara aykırı olmayan hükümleri uygulanır.

İmar Planları; Nazım İmar Planı ve Uygulama İmar Planından meydana gelir. Mevcut ise bölge planı ve çevre düzeni plan kararlarına uygunluğu sağlanarak, belediye sınırları içinde kalan yerlerin nazım ve uygulama imar planları ilgili belediyelerce yapılır veya yaptırılır. Belediye meclisince onaylanarak yürürlüğe girer. Bu planlar onay tarihinden itibaren belediye başkanlığınca tespit edilen ilan yerlerinde bir ay süre ile ilan edilir. Bir aylık ilan süresi içinde planlara itiraz edilebilir. Belediye başkanlığınca belediye meclisine gönderilen itirazlar ve planları belediye meclisi 15 gün içinde inceleyerek kesin karara bağlar. Bu kavramların ne olduğunu incelemek istersek;


Nazım imar planı: Varsa bölge veya çevre düzeni planlarına uygun olarak hâlihazır haritalar üzerine ve yine varsa kadastral durumu işlenmiş olarak çizilen ve arazi parçalarının; genel kullanış biçimlerini, başlıca bölge tiplerini, bölgelerin gelecekteki nüfus yoğunluklarını, gerektiğinde yapı yoğunluğunu, çeşitli yerleşme alanlarının gelişme yön ve büyüklükleri ile ilkelerini, ulaşım sistemlerini ve problemlerinin çözümü gibi hususları göstermek ve uygulama imar planlarının hazırlanmasına esas olmak üzere düzenlenen planlardır.

Uygulama imar planı: Tasdikli hâlihazır haritalar üzerine varsa kadastral durumu işlenmiş olarak nazım imar planı esaslarına göre çizilen ve çeşitli bölgelerin; yapı adalarını, bunların yoğunluk ve düzenini, yolları ve uygulama için gerekli imar uygulama programlarına esas olacak uygulama etaplarını ve diğer bilgileri ayrıntıları ile gösteren plandır.

İmar planları bir ay süre ile ilan edilir.ve bu bir aylık ilan süresi içinde planlara itiraz edilebilir. Belediye başkanlığınca belediye meclisine gönderilen itirazlar ve planları belediye meclisi 15 gün içinde inceleyerek kesin karara bağlar. Tarım arazileri, Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununda belirtilen izinler alınmadan tarımsal amaç dışında kullanılmak üzere planlanamaz.

Bazı durumlarda Bakanlık belediye yerine geçerek re’sen imar planı yapmaya yetkilidir. Bunlar Kamu yapılan, Afet hali, Toplu konut uygulamaları, Gecekondu kanunu uygulaması , Birden fazla belediyeyi içeren metropoliten alan planlan, İçinden veya çevresinden demiryolu, karayolu geçen hava meydanı ve deniz yolu bağlantısı olan yerler olarak tanımlanmaktadır.

Yapı Ruhsatı: İnşaata başlamak için, Kazı ve hafriyat izni için ,Şantiye kurulması için , Yapı yerine su, elektrik, doğalgaz vb bağlanması için , Çalışanların sigortası için , Yapı sahibinin vergi dairesine kaydı için , Kat irtifakı kurulması için ve Yapı kullanma izni alınması için gereklidir.

Derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk, dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ile çatı onarımı ve kiremit aktarılması ve yönetmeliğe uygun olarak mahallin hususiyetine göre belediyelerce hazırlanacak imar yönetmeliklerinde belirtilecek taşıyıcı unsuru etkilemeyen diğer tadilatlar ve tamiratlar ruhsata tabi değildir.

3194 sayılı İmar Kanunu’na göre, yapıların inşa edilebilmeleri için,

Belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyelerden,

Dışında ise valiliklerden (İl Özel İdareleri),

Organize sanayi bölgelerinde organize sanayi bölgesi müdürlüklerinden, teknoloji geliştirme bölgelerinde yönetici şirketten, serbest bölge ilan edilen alanlarda serbest bölge müdürlüklerinden,

Ve ayrıca özel durumlarda Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’ndan

Büyükşehir belediyesine verilmiş görev ve hizmetlerin gerektirdiği projelerde ve alışveriş merkezlerinde Büyükşehir Belediyelerinden yapı ruhsatı alınabilir.



Belediye ve mücavir alanlar dışında köylerin köy yerleşik alanlarında, civarında ve mezralarda yapılacak konut, entegre tesis niteliğinde olmayan ve imar planı gerektirmeyen tarım ve hayvancılık amaçlı yapılar yapı ruhsatı aranmaz. Ruhsat geçerlilik süresi yapıya başlama müddeti ruhsat tarihinden itibaren 2 yıldır. Ve inşaat ruhsat tarihinden itibaren 5 yıl içinde tamamlanmalıdır.

İmar Barışı:Afet risklerine hazırlık kapsamında ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması ve imar barışının sağlanması amacıyla, 31/12/2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ve yetkilendireceği kurum ve kuruluşlara 31/10/2018 tarihine kadar başvurulması, bu maddedeki şartların yerine getirilmesi ve 31/12/2018 tarihine kadar kayıt bede-linin ödenmesi halinde Yapı Kayıt Belgesi verilebilir. Başvuruya konu yapının ve arsasının mülkiyet durumu, yapı sınıf ve grubu ve diğer hususlar Bakanlık tarafından hazırlanan Yapı Kayıt Sistemine yapı sahibinin beyanına göre kaydedilir.

Yapı Kayıt Belgesi; yapı ruhsatı veya yapı kullanma izni bulunmayan yapılarda yapının tamamı için yapı kullanma izni bulunan yapılarda ise ruhsat ve eklerine aykırılık hangi bağımsız bölümde/bölümlerde yapılmış ise o bağımsız bölümler için ayrı ayrı veya yapının tamamı tek bir malike ait ise ve aykırılık bütün bağımsız bölümlerde yapılmış ise yapının tamamı için düzenlenir. Yapı Kayıt Belgesi, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerlidir. Yapı Kayıt Belgesi düzenlenen yapıların yenilenmesi durumunda yürürlükte olan imar mevzuatı hükümleri uygulanır.

4) İskan kanunu ve uygulama yönetmeliği

5543 sayılı İskân Kanunu; göçmenlerin, göçebelerin, yerleri kamulaştırılanlar ile milli güvenlik nedeniyle yapılacak iskan çalışmalarını, köylerde fiziksel yerleşimin düzenlenmesine ilişkin uygulamaya esas şartları ve alınacak tedbirleri ile iskan edilenlerin hak ve yükümlülükleri düzenlenmektedir. Bu yönetmelikte yer alan tanımlar aşağıdaki gibidir.

Tarımsal iskân: Bir aileye projesinde öngörülen miktarda tarım arazisi, işletme binası, konut, irat hayvanı, araç, gereç, tezgâh ve kredilerden bir veya birkaçının verilmesiyle yapılan iskandır.

Tarım dışı iskân: Bir aileye projesinde öngörülen miktarda arsa, konut, araç, gereç, tezgâh ve kredilerden bir veya birkaçının verilmesiyle yapılan iskandır.

Fiziksel yerleşim: Bir aileye, yerleşim yerinin elverişsizliği nedeniyle köylerin nakledilmesi veya dağınık yerleşim birimleri ve afet sonucu parçalanmış köylerin toplulaştırılması amacıyla veya köy gelişme alanından ihtiyaçlılara yapılacak arsa satışından sonra Bakanlıkça belirlenecek kredi miktarı üzerinden verilecek kredi desteğiyle yapılan iskândır.

Göçebe: Yerleşik tarımsal faaliyetler dışında kalmış, sabit ve daimî bir konuta bağlı olmadan geçimlerini göçer hayvancılıkla sağlayan, tabiat ve iklim şartlarına göre yurt içinde yaylak ve kışlaklar arasında göçen, bu hayat tarzını kadimden beri sürdüren, aralarında hısımlık ilişkileri bulunan ve hayvancılık faaliyetlerini bir grup halinde yürüten Türk vatandaşlarıdır.

Göçmen: Türk soyundan ve Türk kültürüne bağlı olup, yerleşmek amacıyla tek başına veya toplu halde Türkiye’ye gelip İskân Kanunu gereğince kabul olunanlardır.

Serbest göçmen: Türk soyundan ve Türk kültürüne bağlı olup, yerleşmek amacıyla tek başına veya toplu halde Türkiye’ye gelip, Devlet eliyle iskân edilmelerini istememek şartıyla yurda kabul edilenlerdir.

İskanlı göçmen: Türk soyundan ve Türk kültürüne bağlı olup, özel kanunlarla yurt dışından getirilen ve İskan Kanunu hükümlerine göre taşınmaz mal verilerek iskanları sağlananlardır.

Münferit göçmen: Türk soyundan ve Türk kültürüne bağlı olup, yurdumuza yerleşmek amacıyla bir aile olarak gelenlerdir.

Toplu göçmen: Türk soyundan ve Türk kültürüne bağlı olup, iki ülke arasında yapılan anlaşmaya göre yurdumuza yerleşmek amacıyla toplu olarak gelen ailelerdir.

Münferit göçmen kabulü için aşağıda sayılan koşulların gerçekleşmesi gerekmektedir.

(1) Türk soyundan ve Türk kültürüne bağlı olmak,

(2) Türk uyruklu ve Türkiye’deki birinci veya ikinci derecede bir yakını tarafından referans verilmesi veya bulundukları ülkedeki konsolosluk temsilciliklerimize bizzat müracaat etmeleri,

(3) Dışişleri ve İçişleri bakanlıklarınca yapılacak incelemelerden sonra uygun görülerek serbest göçmen vizesi almaları,

(4) Hükümetten hiçbir iskân yardımı istememeleri. Yukarıda sayılan şartların sağlanması durumunda, bu kişiler İçişleri Bakanlığınca serbest göçmen olarak kabul edilmektedirler.

*Göçmen olarak kabul edilenler, gerekli işlemlerin ilgili kuruluşlarca tamamlanmasından sonra Cumhurbaşkanı kararıyla vatandaşlığa alınırlar.

*Kimsesiz gelen küçükler, yaşlarına bakılmaksızın koşulsuz olarak vatandaşlığa alınırlar.

Yerleri kamulaştırılanların iskanı, Kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılacak baraj, baraj mücavir alanı, koruma alanı, havaalanı, karayolu, demiryolu, fabrika, ekonomi ve savunma ile ilgili diğer tesislerin inşası, tarih ve tabiat kıymetlerinin korunması gibi amaçlar için veya özel kanunların uygulanması sebebiyle;

(1) Taşınmaz mallarının kısmen veya tamamen kamulaştırılması sonucu yerlerini terk etmek zorunda kalan aileler,