İpotek, borçlunun borcunu ödememesi durumunda alacaklının ipotekli gayrimenkulü satma yetkisini sağlayan sınırlı bir ayni haktır. Alacaklıya, borçlu iflas ettiğinde veya borcunu ödemediğinde, ipotekli gayrimenkulü paraya çevirme yetkisi verir. Borç ödenmediği takdirde taşınmazı satma yetkisi, ipotek sözleşmesi ile belirlenir. Bu sözleşme, resmi makamlar tarafından düzenlenmeli ve tapuya tescil edilmelidir. İpotek, alacaklıya, borçluya karşı bir nevi güvence sağlar; ancak bu, borçluya ait taşınmaz üzerinde tasarruf yetkisini kısıtlamaz. Dolayısıyla, borçlu taşınmazı üzerinde tasarruf işlemlerine devam edebilir.
İpotek türleri, ipoteğin tesis edildiği alacak türüne göre değişiklik göstermektedir. Genel olarak, iki ana kategori altında toplanabilir: Kanuni ipotekler ve fer’i ipotekler. Kanuni ipotekler, yasalarla tanınmış olan ve belirli şartlar altında tesis edilen ipoteklerdir. Fer’i ipotekler ise, tarafların karşılıklı anlaşması ile tesis edilen ipoteklerdir. Bu tür ipotekler, taraflar arasındaki sözleşmeye dayanarak oluşturulur ve genellikle ticari işlemlerde, konut kredilerinde veya diğer borçlanma durumlarında kullanılır. Her iki tür ipotek de borçlunun temerrüde düşmesi durumunda alacaklının haklarını koruma altına alır.
İpotek tesis etme işlemi, belirli yasal prosedürlere uygun olarak gerçekleştirilmelidir. İlk olarak, borçlu ile alacaklı arasında bir ipotek sözleşmesi yapılması gerekmektedir. Bu sözleşme, noter huzurunda değil, resmi tapu müdürlüğü tarafından hazırlanmalı ve ardından tapuya tescil edilmelidir. Tescil işlemi, ipoteğin geçerliliği için zorunludur ve ipotek hakkının alacaklıya geçişi için gereklidir.
İpotek tesis edilirken, ipotekli gayrimenkulün belirli bir değeri olmalı ve bu değer tapu kütüğünde açıkça belirtilmelidir. Ayrıca, ipoteğin konusu olan taşınmazın, tapu kaydında net bir şekilde tanımlanması da önemlidir. Bu süreç, alacaklının haklarının güvence altına alınması açısından kritik bir adımdır ve her iki tarafın da haklarını korur.
Borç muaccel hale geldiğinde ve borçlu ödemediğinde, alacaklı, ipotekli taşınmazın satışından elde edilen gelirle alacağını tahsil edebilir. Bu işlem, İcra ve İflas Kanunu çerçevesinde gerçekleştirilir. İpotek, borçlunun iflas etmesi durumunda da alacaklının haklarını korumaktadır.
Eğer ipotekli taşınmazın satış bedeli, alacak miktarını karşılamıyorsa, alacaklı kalan alacağını iflas veya haciz yoluyla takip edebilir. Bu süreç, ipoteğin alacaklıya sağladığı güvenceyi ve alacaklıların haklarını koruma işlevini pekiştirir.
İpotek işleminin aşamaları
Tarafların Anlaşması: Borçlu ve alacaklı ipotek işlemi için anlaşır.
Tapu Müdürlüğüne Başvuru: Taşınmazın sahibi, ipotek işlemi için tapu müdürlüğüne başvurur.
Resmi Sözleşmenin Düzenlenmesi: Tapu memuru huzurunda resmi ipotek sözleşmesi düzenlenir ve imzalanır.
Tapu Kütüğüne Şerh Verilmesi: İpotek, tapu kaydına işlenerek resmiyet kazanır.
İpotek Türleri
-Konut İpoteği
-Ticari İpotek
-Arsa ve Tarla İpoteği
-Banka İpoteği (Zorunlu İpotek)
-İhtiyati İpotek
Bir taşınmaz üzerinde birden fazla ipotek bulunabilir. Bu ipotekler derece sistemine göre sıralanır ve borç ödenmediğinde öncelikli olan ipotek alacaklısı taşınmazdan alacağını önce tahsil eder.
Tapuda ipotek işlemleri, taşınmazın üzerine bir borcun teminatı olarak şerh konulmasını veya kaldırılmasını içeren resmi bir süreçtir. Bu işlemler, tapu müdürlüklerinde gerçekleştirilir ve belirli maliyetleri vardır.
İpotek işlemleri tapuda resmi olarak kayıt altına alınmalıdır:
İpotek kurulması için tarafların anlaşması: Alacaklı ve borçlu arasında bir anlaşma yapılır.
Gerekli belgelerin hazırlanması: Kimlik belgesi, tapu senedi ve ipotek sözleşmesi hazırlanır.
Tapu müdürlüğüne başvuru: Taraflar, tapu müdürlüğüne giderek ipotek talebinde bulunur.
Resmi işlemlerin tamamlanması: Tapu sicil müdürlüğü tarafından ipotek kaydı işlenir ve şerh konulur.
-Tapuda ipotek işlemleri yalnızca taşınmaz mal sahibinin rızası ile yapılabilir. Mahkeme veya icra yolu ile konulan ipotekler ise bu süreçten farklıdır.
İLGİLİ KANUN MADDELERİ
TÜRK MEDENİ KANUNU
İPOTEK
Madde 881- Hâlen mevcut olan veya henüz doğmamış olmakla beraber doğması kesin veya olası bulunan herhangi bir alacak, ipotekle güvence altına alınabilir.
İpoteğe konu olacak taşınmazın, borçlunun mülkiyetinde bulunması gerekmez.
Madde 882- Miktarı belirli olmayan veya değişebilen alacaklar da, belli rehin derecesine yerleştirilir ve tescilden sonra alacak miktarında meydana gelecek değişmelere bakılmaksızın sırasını korur.
Tapu memuru istem üzerine alacaklıya ipoteği gösteren bir belge verir. Sadece tescilin yapıldığını ispata yarayan bu belge kıymetli evrak niteliği taşımaz.
Tescilin yapıldığının sözleşme üzerine yazılıp onaylanması, ipotek belgesi yerine geçer.
Madde 883- Alacak sona erince ipotekli taşınmazın maliki, alacaklıdan ipoteği terkin ettirmesini isteyebilir.
İpotek süreli olarak kurulmuşsa, sürenin bitiminden itibaren otuz gün içinde ipotekli taşınmaz üzerinde 9/6/1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununun 150/c maddesinde belirtilen şerhin konulmaması hâlinde ipotek, malikin talebiyle tapu müdürlüğünce terkin edilir.
Madde 888- İpotekli taşınmazın devri, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, borçlunun sorumluluğunda ve güvencede bir değişiklik meydana getirmez.
Yeni malik borcu yüklendiği takdirde alacaklı, kendisine başvurma hakkını saklı tuttuğunu bir yıl içinde yazılı olarak önceki borçluya bildirmezse, borçlu borcundan kurtulur.
Madde 891- İpotekle güvence altına alınmış bir alacağın devrinin geçerli olması, devrin tapu kütüğüne tescil edilmesine bağlı değildir.
Madde 892- Kanunî ipotek haklarının doğumu, aksi kanunda öngörülmüş olmadıkça, tapu kütüğüne tescil edilmelerine bağlı değildir.
Madde 893- Aşağıdaki alacaklılar, kanunî ipotek hakkının tescilini isteyebilirler:
1. Satıştan doğan alacağı için satılan taşınmaz üzerinde satıcı,
2. Elbirliği ortaklığına giren taşınmazlarda paylaşmadan doğan alacakları için birlikte mirasçı olanlar veya diğer elbirliği ortakları,
3. Bir taşınmaz üzerinde yapılan yapı veya diğer işlerde malzeme vererek veya vermeden emek sarf ettikleri için malzeme ve emek karşılığı olarak malik veya yükleniciden alacaklı olan alt yüklenici veya zanaatkârlar.
Alacaklıların, bu kanunî ipotek hakkından önceden feragat etmeleri geçerli değildir.
Comments