İmar ve Tapu Kanununda ve Yargıtay Kararlarında İfraz ve Tevhit İşlemleri

A. Tanım

İfraz, bir gayrimenkulün parsellere bölünerek tapu kaydına işlenmesidir. Tapuda ifraz işlemi, bir parselin bölünmesi ve her bir bölümün ayrı bir tapu kaydına sahip olması işlemidir. İmar planı bulunan alanlarda parselasyon planı yoluyla düzenleme esas olsa da parselasyon planı yapıldıktan sonra da gerek taşınmaz sahiplerinin talebi üzerine gerekse başka nedenlerle ifraz ve tevhit yapılması ihtiyacı ortaya çıkabilir. İşte bu tür durumlarda yeni bir arazi ve arsa düzenlemesine gerek kalmaksızın ifraz ve tevhit yoluyla gerekli düzenlemeler yapılabilir.

B. Şartlar

İfraz ve tevhit işlemleri taşınmazların imar planlarına ve mevzuata uygunluğunu sağlamak amacıyla yapılabileceği gibi, taşınmaz sahiplerinin özel amaçları doğrultusunda da yapılabilir. Her iki halde de ifraz ve tevhidin imar planlarına, imar mevzuatına ve konu ile ilgili diğer mevzuat hükümlerine uygun

olması gerekir. İmar Kanunu’na göre imar planı bulunan alanlarda ifraz ve tevhit yapılabilmesiiçin kural olarak parselasyon planlarının yapılmış ve tescil edilmiş olması gerekir. Dolayısıyla imar planı sınırları içinde kalsa bile henüz parselasyon planı yapılıp tescil edilmeyen yerlerde ifraz ve tevhit İşlemleri yapılamaz. (İstisnai haller mevcuttur)

İmar planı bulunmayan alanlarda yapılacak ifraz ve tevhit işlemlerinde Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği hükümleri dikkate alınır. Arazi ve arsa düzenlemesinden farklı olarak ifraz ve tevhit işlemlerinde taşınmazlardan herhangi bir kesinti yapılamaz. Uygulamada sıkça rastlansa da ifraz ve tevhit işlemlerinin gerçekleştirilmesi bir miktar taşınmazın terk edilmesi şartına bağlanamaz. İmar mevzuatında bu konuda idarelere yetki veren herhangi bir düzenleme bulunmamaktadır.

C. Yetki

İfraz ve tevhit işlemlerini onaylama yetkisi belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyelere, bu sınırlar dışında ise il özel idarelerine aittir. Bu sonuca yalnızca İmar Kanunu’nun 16. maddesi hükmünden değil, bu hüküm ile birlikte Belediye Kanunu ve İl Özel İdaresi Kanunu hükümlerinden ulaşılmaktadır.

İfraz ve tevhit yetkisi idareye ait olsa da mahkeme kararıyla da taşınmazların ifrazına karar verilmesi mümkündür.

D. Usul

Belediye ve il özel idareleri ifraz ve tevhit taleplerini müracaatların kendilerine intikal ettiği tarihten itibaren en geç otuz gün içinde sonuçlandırırlar. Yani ifraz ve tevhit taleplerini ya onaylar ya da bunların onaylanması taleplerini reddederler. İdarelerin aldıkları onay kararları tescil veya terkin için on beş gün içinde tapuya bildirilir . Tapu dairesi de tescil veya terkin işlemini bir ay içinde sonuçlandırmak zorundadır. İfraz ve tevhit işlemleri kural olarak talep üzerine ilgili idarece gerçekleştirilir. Ancak herhangi bir talep olmasa bile imar veya kamu düzenine uygunluğun sağlanması amacıyla ilgili idarenin ifraz ve tevhit İşlemlerini re’sen yapması da mümkündür. Bunun için de idareye kanunla verilen bir yetkinin mevcut olması gerekir. Hükümde imar parsellerinden söz edildiğine göre idarelerin bu konudaki yetkisi yalnızca imar planlarının bulunduğu alanlarla sınırlıdır. Bu hüküm özel kişilere ait taşınmazlarla imar yetkisine sahip idarelerin dışında kalan kamu tüzel kişilerine ait taşınmazlar hakkında uygulama alanı bulur.

İlgili kanun maddeleri:

İmar kanunu

Madde 15 – ''İmar planı bulunan alanlarda, uygulama imar planına uygun olarak öncelikle parselasyon planının yapılması esastır.

İmar planı bulunan alanlarda, ifraz ve tevhit işlemleri, parselasyon planı tescil edilmiş alanlarda yapılabilir.

Parselasyon planı tescil edilmiş yerlerde yapılacak ifraz veya tevhidin imar planlarına ve imar mevzuatına uygun olması şarttır.

10/12/2003 tarihli ve 5018 sayılı Kamu Malî Yönetimi ve Kontrol Kanununda belirtilen merkezî yönetim kapsamındaki kamu idarelerinin yetkisi içindeki kamu yatırımlarında veya kamu mülkiyetine ait alanlarda, parselasyon planının tatbiki mümkün olmayan meskûn alanlar ile koruma amaçlı imar planı bulunan alanlarda ve büyük bir kısmı uygulama imar planına uygun şekilde oluşan imar adalarının geri kalan kısımlarında bu maddenin birinci ve ikinci fıkralarında yer alan hükümlerde belirtilen şartlar aranmaz.

Mevcut hâliyle yapılaşmaya elverişli olmayan imar parsellerinde; maliklerden birinin talebi üzerine veya doğrudan, parsel maliklerine kendi aralarında anlaşmaları için yapacağı tebliğden itibaren üç ay içerisinde maliklerce anlaşma sağlanamaması hâlinde, resen tevhit ve fiilî duruma göre ifraz yoluyla işlem yapmaya ilgili idare yetkilidir.

İmar planlarında parsel cepheleri tayin edilmeyen yerlerde yapılacak ifrazların, asgari cephe genişlikleri ve büyüklükleri yönetmelikte belirtilen esaslara göre tespit edilir.

İmar planı dışında kalan alanlarda yönetmeliklerinde tayin edilecek miktarlardan küçük ifrazlara izin verilmez.''

Madde 16 – ''Belediye ve mücavir alan hudutları içindeki gayrimenkullerin re'sen veya müracaat üzerine tevhid veya ifrazı, bunlar üzerinde irtifak hakkı tesisi veya bu hakların terkini, bu Kanun ve yönetmelik hükümlerine uygunluğu belediye encümenleri veya il idare kurullarınca onaylanır.

Onaylama işlemi, müracaatın belediyelere veya valiliklere intikalinden itibaren en geç 30 gün içinde sonuçlandırılır ve tescil veya terkini için 15 gün içinde tapuya bildirilir.

Tapu dairesi, tescil veya terkin işlemini bir ay içinde sonuçlandırmak zorundadır.

Bu Kanun hükümlerine göre şüyulandırılan gayrimenkullerin sahipleri ilgili idarenin tebliği tarihinden itibaren altı ay içinde aralarında anlaşamadıkları veya şüyuun izalesi için, mahkemeye müracaat edilmediği takdirde ilgili idare hissedarmış gibi, şüyuun izalesi davası açabilir.

Tarafların rızası veya mahkeme kararı ile şüyuun izalesi ve arazi taksimi de yukarıdaki hükümlere tabidir.''

Madde 17 – ''Belediye veya valilik, kendi malı olan veya imar planlarının tatbiki sonucu kamulaştırmadan artan parçalarla, istikameti değiştirilen veya kapanan yol ve meydanlarda hasıl olan sahalardan müstakil inşaata elverişli olmayan parçaları, bitişiğindeki arsa veya bina sahibine bedel takdiri suretiyle satmak, gayrimenkul sahiplerinin yola giden yerlerden dolayı tahakkuk eden istihkaklarını bedel takdiri suretiyle değiştirmek ve komşu gayrimenkul sahibi takdir edilen bedelle satın almaktan imtina ederse, şüyulandırıp satmak suretiyle imar planına uygunluğunu temin eder.

Bunlardan müstakil inşaata elverişli olanları, kamu yararı için, belediye veya valilikçe yeri alınan şahısların muvafakatları halinde istihkaklarına karşılık olarak bedel takdiri ve icabında denklik temini suretiyle değiştirmeye belediye ve valilik yetkilidir.

Ayrıca belediye veya valilikler ile şüyulu olan müstakil inşaat yapmaya müsait bulunan imar parsellerinde, belediye veya valilikler, hisselerini parselin diğer hissedarlarına bedel takdiri suretiyle satmaya, ilgililer satın almaktan imtina ederse, şüyuun izalesi suretiyle sattırmaya yetkilidir.

Bu maddeye göre bedel takdirleri ve bu bedellere itiraz şekilleri 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu hükümlerine göre yapılır.''

Tapuda ifraz işlemi yapabilmek için bazı şartlar bulunmaktadır. Öncelikle ifraz işlemi yapılabilmesi için arsada irtifak hakkı, şerh veya rehin olmaması gerekiyor. İfraz işleminin yapılabilmesi için ifraz harcı ödenmeli ve temin edilen belgelerle birlikte gayrimenkulün yer aldığı belediyeye başvuru yapılması gerekiyor. İfraz harcı, parselin ifraz olmadan önceki değeri üzerinden yapılmaktadır ve işlemin yapıldığı gayrimenkullerin belediye tarafından beyan edilen emlak değerinden az olmaması şartı aranır.

İfraz süreci :

1. Başvuru: Arsa sahibi veya hissedarları, ifraz işlemi için ilgili belediyeye veya il özel idaresine başvuruda bulunur.

2. İmar Planına Uygunluk Kontrolü: Belediyenin imar planlarına uygun olup olmadığı teknik ekipler tarafından incelenir.

3. Hissedar Onayı: Eğer taşınmaz birden fazla kişiye aitse, tüm hissedarların onayı gereklidir. Tüm hissedarlar tapu müdürlüğüne giderek ifraz işlemi için imza vermelidir. Aksi takdirde işlem tamamlanamaz.

4. Harita Mühendisi Tarafından Harita Hazırlanması: Yetkili harita mühendisleri tarafından yeni parsellerin oluşturulduğu bir plan hazırlanır.

5. Belediye Onayı: Belediye encümeni veya il özel idaresi tarafından ifraz işlemi onaylanır.

6. Tapu Kadastro İşlemleri: Onaylanan ifraz işlemi Tapu ve Kadastro Müdürlüğü’ne bildirilerek resmi tapu kayıtları güncellenir.

• İfraz Şartları :

• İmar planına uygun olmalı: Parselin bölünmesi imar planına ve yönetmeliklere uygun olmalıdır.

• Asgari parsel büyüklüğü sağlanmalı: İfraz edilen yeni parseller, ilgili belediyenin belirlediği minimum parsel büyüklüğünü karşılamalıdır.

• Tüm hissedarların rızası alınmalı: Tapuda hisseli olan taşınmazlar için ifraz işlemi yapabilmek adına tüm hissedarların yazılı onayı gereklidir. Hissedarlar arasında anlaşmazlık olması durumunda ifraz işlemi gerçekleştirilemez.

• Yola ve altyapıya uygunluk aranmalı: Yeni oluşan parsellerin yola cephesi olmalı ve gerekli altyapı hizmetlerine erişimi bulunmalıdır.

İfraz işlemlerinde istenen belgeler

1. Tapu Senedi

2. Aplikasyon (Röperli) Krokisi

3. İmar Durum Belgesi (evrak asılları ve fotokopileri)

4. İnşaat İstikamet Rölevesi

5. Encümen Teklif Belgesi

6. Tapu sahibi harici müracaatlarda vekâletname

7. Vekilin Kimlik Fotokopisi

8. Büro Tescil Belgesi

9. Bina Vasıflı Taşınmazlarda Zorunlu Deprem Sigortası

İLGİLİ YARGI KARARLARI ÖRNEKLERİ:

1-) Danıştay Kararı - 6. D., E. 1997/5447 K. 1998/4661 T.19.10.1998; ''...ifraz ve

tevhid işleminin istek üzerine yapılması halinde ilgili taşınmazın hissedarlarının tümünün muvafakatinin alınmasının gerektiği ifraz işleminin 3194 sayılı İmar Kanunu ve yönetmeliklerinde düzenlendiği, 2981 sayılı İmar Affı Kanununda ise ifrazın düzenlenmediği açıktır...

Bu durumda 2981 sayılı Yasa uyarınca ifraz işlemi yapılamayacağı, ifraz işleminin diğer paydaşların muvafakatiyle 3194 sayılı imar kanunu uyarınca yapılabileceği açık olduğundan davanın reddi yolundaki idare mahkemesi kararında isabet görülmemiştir...''

2-)Yargıtay, (Kapatılan)20. HD. 2006/1731 E. , 2006/2544 K. , 28/02/2006 T.;

''...Yargıtay incelemesi yapılabilmesi için;

1) Çekişmeli parselin imar uygulaması sırasında ifraz işlemine tabi tutulup tutulmadığı sorularak alınacak cevabın,

2) Bu işleme tabi tutulmuş ise, imar uygulaması ve ifraz öncesindeki parsel numarasının ne olduğunun belirlenerek,

3) Eski ana parsele ait tespit tutanağı örneği ile varsa dayanağının,

4) İfraza konu oldu ise, ifraz öncesi krokilerinin,

bu dosya içinde yer alması; ayrıca, dava dosyasının da H.Y.U.Y.’nın 433/3. maddesi ve Hukuk Mahkemeleri Yazı İşleri Yönetmeliğine uygun olarak tarih ve işlem sırasına göre düzenlenip, dizi pusulasına bağlandıktan sonra gönderilmesi gerekmektedir...''

3-) Yargıtay, 1. HD. 2008/6187 E., 2008/8680 K. , 09.07.2008 T. ; ''...Belediye Encümen kararı ile yapılan bu işlem bir imar uygulaması olmayıp kadastral parsellerin çeşitli parsellere ayırma ve birleştirme (ifraz-tevhid) işlemidir. Diğer bir anlatımla Belediye Encümeninin bu kararı mülkiyet durumunu değiştirmeyen, kadastral parsellerin birleştirilmesi ve ayrılmasından ibaret Belediyenin özel işlerine ilişkin bir karar olup bu niteliği itibariyle mülkiyeti değiştiren idari işlem sayılmadığından mahkemenin bir önceki kadastral çaplara dönülmesi yolundaki kararı da doğru olup, açıklanan nedenlerle bir kısım davalıların tüm temyiz itirazlarının reddiyle hükmün ONANMASINA,

4-)Yargıtay, 1. HD. ,2023/6257 E. , 2024/5466 K. , 08.10.2024 T. ; ''...bu durumda davacının alması gereken hissesine göre 48,41 m² eksik aldığı, ancak bu husus yapılan ifraz işleminin ve 1761 parselin eski hale getirmesini gerektirmediği gibi tapu iptalini de gerektirmediği, yapılacak yargılama ve bilirkişi incelemesi sonucunda diğer hissedarların fazla alıp almadığı araştırıldıktan sonra alması gerekenden fazla alınan m² miktarı üzerinden sebepsiz zenginleşmeye göre tazminat talep edilebileceği, davacının ise tazminat talebi bulunmadığı gerekçesiyle davacı vekilinin istinaf talebinin esastan reddine karar verilmiştir...''

5-) Yargıtay, 14. HD. 2016/15574 E. , 2020/3558 K. , 10/06/2020 T. ; ''...dava konusu taşınmazda yeter gelirli tarımsal arazi olmadığı için ifrazına izin verilmeyeceği belirtilmiştir.Yukarıda açıklandığı şekilde 177 parselde dava konusu olan tescili istenen kısmının 5403 sayılı Kanunun 8. maddesi ve Kanuna ekli (1) sayılı listede yazılı miktarların altında kaldığı için ifrazı veya hisselendirilmesi mümkün olmadığından davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı olduğu gibi kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiş, hükmün bozulması gerekmiştir...''