İşyeri Kiralarındaki Güncel Düzenlemeler

İşyeri kira sözleşmeleri bakımından TBK’nın 9 maddesi geçerli olacaktır.

1- Md.323(kira ilişkisinin devri) bu madde da eski düzenlemeden farklı olan ilk husus kira ilişkisinin devredilebileceği ve haklı bir sebep olmaksızın kiraya verenin rıza göstermekten kaçınmayacağıdır.

2- 325 (Kiralananın Sözleşmenin Bitiminden Önce Geri Verilmesi)- Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer. Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür.

Kira sözleşmesinin sona erme halini düzenleyen ilgili bu hüküm, derhal yürürlük ilkesine tabidir. Dolayısıyla ilgili bu hüküm işyeri kiracıları bakımından derhal uygulanacaktır.

3- Kanun’un kira sözleşmesine ilişkin genel hükümler kısmında, olağanüstü fesih sebebi olarak düzenlenen TBK’nın 331. maddesi, tarafların her ikisine de kira ilişkisinin sürdürülmesini kendisi için çekilmez hale getiren önemli sebeplerin varlığı halinde, sözleşmeyi feshetme imkânı tanımıştır.

4-md.340 (bağlantı sözleşme yasağı) Kanun gerekçesinden anlaşıldığı üzere, buradaki geçersizlik kesin hükümsüzlük hali olup hakim tarafından re’sen gözetilmesi gerekir.Bağlantılı sözleşmenin hükümsüz olduğu durumlarda, kira sözleşmesi geçerliliğini korumaya devam edecek olduğundan geçersizlik de kısmi uygulanacaktır.

5- md.342(kiracının güvence vermesi) Konut veya iş yeri gibi taşınmaz mülkleri kiralarken, mülk sahibinin kiracılardan istediği, mülke zarar gelmesi durumunda kendilerini güvenceye aldığı paraya depozito denmektedir.

Söz konusu yeni düzenleme ile, depozito alınıp alınmayacağı taraf iradelerine bırakıldığı gibi, depozito alınması halinde de üst sınır çizilmiştir. Buna göre 2 (iki) kira bedelini aşar miktarda güvence bedeli alınabilmesi mümkün değildir. Ayrıca ilgili bu düzenlemede güvence olarak sadece para ve kıymetli evraktan bahsedilmiş olması karşısında güvence olarak kefil, rehin ya da teminat mektubu gibi sair teminat araçlarının kararlaştırıldığı kira sözleşmeleri bakımından TBK m. 342 hükmünün uygulama alanı dışındadır.

Son olarak, kiraya veren tarafından güvence bedeli olarak para verildiyse bu paranın vadeli hesaba yatırılması gerektiği, kıymetli evrak verildiyse bankaya depo edilmesi gerektiği düzenlenmiştir. Böylece bankanın iki tarafın rızası veya kesinleşen mahkeme kararı/icra takibi akabinde bu güvence bedelini iade edeceği belirlenmiştir. Bu kapsamda bankaya özen yükümlülüğü verilmiş durumdadır.

6- 343 (kira bedeli dışında kiracı aleyhine değişiklik yapılamaması) Bu düzenleme ile, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde sözleşme kurulduktan sonra kiracı aleyhine değişiklik yapılamayacağı kuralı benimsenmiş bulunmaktadır. Tek istisna, kira bedelinin belirlenmesi halidir.

O halde, kira sözleşmesi imzalandıktan sonra, kiracının muvafakati olsa dahi kira sözleşmesindeki herhangi bir hususun kiracı aleyhine değiştirilebilmesi mümkün değildir, kesin hükümsüzdür.

7- md.344(kira bedelinin belirlenmesi) Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesinin esaslı unsurlarından olan kira bedeli, sözleşme kurulurken taraflarca serbest bir şekilde belirlenebilmekte olup bu hüküm ile sözleşme yenilenmesi aşamasında kira bedeli artışı sınırlandırılmıştır. Buna göre; tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE’deki) artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.

İlgili bu hüküm de kamu düzenine ilişkin olup, bu nedenle erteleme döneminde yapılan kira sözleşmeleri bakımından da derhal uygulanmaya başlanacaktır. Böylelikle sözleşmede aksi öngörülmüş olsa bile, yürürlük tarihinde artış oranı TÜFE’yi geçemeyecek, yabancı para kiralarında da artış uygulanmayacaktır.

8- md. 346 (kiracı aleyhine düzenleme yasağı/ muacceliyet kayıtlarının ve ceza koşullarının geçersizliği) İlgili bu hüküm de kamu düzenine ilişkin olup, kiracı aleyhine öngörülen kira bedeli ve yan giderler dışındaki diğer ödeme yükümlülükleri ortadan kalkacak, muacceliyet kayıtları ve ceza koşulları da kendiliğinden geçersiz olacaktır.

Bu hüküm ile, kiracısının tacir ya da tüzel kişisi olduğu işyeri kira ilişkileri bakımından kiracıya ek yükümlülükler getiren her türlü borç ilişkileri ile kira bedeli borcunun zamanında ödenmemesi nedeniyle ceza koşulu ödeneceği ve diğer aylara ilişkin kira borçların da istenilebilir olduğuna dair muacceliyet kayıtları geçersiz hale gelmiş bulunmaktadır.

9- md.354(dava sebeplerinin sınırlılığı) Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez

TBK’nın 350, 351 ve 352. Maddelerinde sayılan sona erme sebepleri dışında herhangi bir sebebe dayanılarak kira sözleşmesinin sona erdirilebilmesi mümkün değildir. Böylelikle, sözleşme serbestisi ilkesi çerçevesinde tarafların, kanunda öngörülen tahliye sebeplerine bir yenisini daha ekleyebilmelerinin de önüne geçilmek istenmiştir. Bunun sonucunda da kiraya verenler, Kanun’daki mevcut tahliye sebeplerini kiracı aleyhine ağırlaştıramadığı gibi dava yoluyla sona erdirmeyi düzenleyen süreleri de kiracı aleyhine değiştirememektedirler.

İşyeri Kiralarındaki Güncel Artış Oranı Nedir?

Türk Borçlar Kanunu'nun 344'üncü maddesi uyarınca, tarafların taşınmaz kira sözleşmeleriyle ilgili olarak yenilenecek kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline konu anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.

Taraflar arasında anlaşma varsa : Anlaşmadaki oran kadar artar. Ancak bu miktar bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) 12 aylık ortalama değişim oranını geçemez.

Taraflar arasında anlaşma yoksa : Gene tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) 12 aylık ortalama değişim oranını geçmeyecek şekilde kişiler tarafından, anlaşma olmazsa hakim tarafından hakkaniyete göre belirlenir.