Kentsel dönüşüm sürecinde riskli yapı raporu ve kentsel dönüşüm süreci

Son günlerde ülkemizde özellikle on ilin büyük oranda etkilendiği ve büyük kayıplara yol açan depremler meydana geldi. İnsanlar birçok konuda olduğu gibi barınma konusunda da büyük zorluk çektiler. Barınma dünden bugüne en temel ihtiyaçlarımızdan biri konumundadır dolayısıyla yaşanan doğal afet sonrasında bir takım yenilikler yapılması, önlem alınması ve onarımlara gidilmesi gerekiyor. Bunların başında da kentsel dönüşüm, riskli bölgelerde deprem sonrasında yapılabilecekler geliyor.

1. KENTSEL DÖNÜŞÜM

Kentsel dönüşüm, çökme ve bozulma olan kentsel mekânın ekonomik, toplumsal, fiziksel ve çevresel koşullarını kapsamlı ve bütünleşik yaklaşımlarla iyileştirmeye yönelik uygulanan strateji ve eylemlerin bütününü ifade eder. Afet riski altındaki alanların dönüştürülmesi, riski en aza indirmeye yönelik alınabilecek en iyi önlemdir. Kentsel dönüşüm riskli alan ve riskli yapılara yöneliktir.

2.RİSKLİ ALAN

Riskli alan zemin yapısı ve üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan Bakanlık ve İdare tarafından Afet ve Acil Durum Yönetim Başkanlığının görüşü de alınarak belirlenen ve bakanlığın teklifi ile Bakanlar Kurulunca kararlaştırılan alandır.

3.RİSKLİ YAPI

Riskli yapı riskli alan içinde ve dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmi ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıdır. Afet riski taşıyan bölgelerdeki yapıların yeniden yapılması, tahliyesi ve yeniden imar planlanmasına gidilmesi gereklidir.

4.DEPREM DAYANIKLILIK TESTİ

Afet riski taşıyan bölgelerde öncelikle deprem dayanıklılık testi yapılması gerekir. İki tür deprem dayanıklılık testi vardır.

4.1 ÖZEL RAPOR

Bu rapora başvurabilmek için mutlaka tüm kat maliklerinin aralarında genel kurul yapıp, onay vermelidir. Tek başına bir ev sahibinin başvuru yapıp, karot aldırması mümkün değil. Çıkan rapor sonucu binanın yıkılması veya güçlendirilmesi zorunlu değildir. Resmi bir fonksiyonu olmadığı için sadece binanın dayanıklılığı ve yapısı ile ilgili bilgi veriyor diyebiliriz. Kat malikleri bu raporu aidatlar şeklinde ödeyebiliyor. Bu çalışmaya örnek olarak ülkemizde İBB’nin yaptığı ücretsiz yapı taramaları gösterilebilir.

4.2 RİSKLİ YAPI TESPİT RAPORU

Binada ne kadar daire olursa olsun bir kat malikinin tek başına yaptırabileceği bir testtir. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın sitesinde yer alan lisanslı firmalara başvurmak isteyen bir ev sahibi, diğer mal sahiplerinin onayına gerek duymadan başvuru yapabilir. Raporun fiyatının 2023 yılında 20 bin TL’den başladığı görülmüştür. Binanın kat sayısına, zemin etüdü olup olmamasına bağlı olarak fiyat artış gösterebiliyor. Yargıtay’ın da riskli alan ve riskli yapı ile ilgili verdiği kararlar mevcuttur. Bu kararlardan biri aşağıdaki gibidir:

YARGITAY 5. HUKUK DAİRESİ Esas No : 2021 /9543 Karar: No 2021 / 12532

Karar Tarihi 03.11.2021 olan kararında ;

Dosyanın incelenmesinde, ana taşınmazlarda kat mülkiyetinin kurulu olduğu, dava konusu bağımsız bölümlerin bitişik nizam inşa edilmiş olduğu, mimari projesine aykırılıkların bulunduğu, bilirkişi raporuna göre yapının mevcut taşıyıcı sisteminin 2007 Deprem Yönetmeliği ofis veya konut amaçlı kullanım için belirtilen taşıyıcı sistem performans seviyesini sağlamadığının tespit edildiği ve güçlendirmenin uygun bir çözüm olmadığının belirtildiği, tapu kaydında riskli yapı şerhinin bulunmadığı, davalının A-22 Blok 1-2-3-4 numaralı taşınmazların aynı temel üzerine inşa edildiği ve yıkımın diğer taşınmazlara zarar vereceği beyanı yönünden bir inceleme ve değerlendirmenin yapılmadığı anlaşılmaktadır.

6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'un 1. maddesine göre, “Bu Kanunun amacı; afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemektir”.

Kanunun 2/d maddesinde riskli yapının, “Riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıyı” ifade edeceği, Kanunun devamı maddelerinde riskli alan ve yapılarda yapılacak iş ve işlemler düzenlenmiştir.

5.DİĞER EV SAHİPLERİNİN RAPOR İSTEMEMESİ

Kat maliki başvuru yaparsa tespit bedelinin tamamını başvuran kat maliki kendisi ödüyor ancak başvurulması halinde diğer tüm kat malikleri de bu karara uymak zorunda kalır. Yani eğer başvuru yapmayan maliklerin de kendi dairelerinden karot alınması gerekiyorsa dairelerini açmak zorundadırlar. Açmamaları halinde suç işlemiş sayılırlar ve Cumhuriyet savcıları tarafından kovuşturmaya tabi tutulurlar. Buna rağmen yine açmazlarsa emniyet güçleri gelir ve yine de karotlar mutlaka alınır. Eğer rapor sonucunda söz konusu bina riskli çıkarsa, iki seçenek var: Ya bina yıkılıp yeniden yapılır ya da güçlendirilir.

6.KİRACILARIN BAŞVURU YAPABİLMESİ

Riskli yapı tespit raporuna kiracılar doğrudan başvuruda bulunamıyorlar ancak kiracının kanuna göre şikayet yoluyla Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın il müdürlüğüne binanın güvenli olmadığı itirazında bulunmasıyla beraber müdürlüğün de bu itirazı hukuka uygun bularak maliklere yazı yazıp, riskli yapı tespitini talep etmesi mümkündür. 30 gün içinde bu talep karşılık görmezse bu tespiti yaptırılır ve bedeli de maliklere yansıtılır.

7.BİNANIN RİSKLİ ÇIKMASI

Karot alınıp, beton filmi çekildikten ve laboratuvar ortamında gerekli incelemeler yapıldıktan sonra çıkan rapor binanın riskli olduğunu ortaya koyarsa, bu rapor belediyeye ibraz edilir. Belediye gerekli incelemeyi tamamlayıp tapuya gönderdikten sonra maliklerin hanesine riskli yapı şerhi konulur.

Bundan sonraki adım olan tahliye süreci belediyeler tarafından yürütülür. İlçe belediyeleri tüm maliklere birincisi 60 günden az, ikincisi 30 günden fazla olmamak üzere iki süre verir ve maliklerden bu sürede binayı boşaltması istenir. Bu süreler bittiğinde de elektrik, su ve doğalgazı kesiliyor. Taşınmazdaki herkes tahliye edilip, binanın can güvenliğini sağlandıktan sonra da yıkım süreci başlar.

8.ÇIKAN RAPOR SONUCUNA İTİRAZ

Rapor sonucu bina riskli çıktıysa, tapuya ‘riskli yapı’ şerhi konulur ve tüm maliklere tebligat yapılır. Tebligattan sonra kat maliklerinin 15 gün içinde bu rapora itiraz etme hakları vardır. Bu itiraz İstanbul, Ankara ve İzmir’de ilçe belediyelerine, diğer illerde ise Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın il müdürlüklerine yapılır.

Yapılan itiraz, bakanlığın il müdürlüğü itiraz komisyonuna gider ve oluşturulan komisyon riskli yapı tespit raporunu incelemeye başlar. Eğer riskli yapı tespit raporu usulsüz alınmışsa itirazı kabul edilir ve tapudaki ‘riskli yapı’ şerhi silinir. Ancak bu itirazların büyük çoğunluğu reddediliyor. Rapora itiraz konusunda Yargıtay’ın verdiği bir karar aşağıdaki gibidir:

YARGITAY, 20. HUKUK DAİRESİ, ESAS NO: 2017/3413, KARAR NO: 2017/3827, TARİH: 2.05.2017 kararında ;

Dava dilekçesinde; riskli yapıdır şerhi bulunan ve boşaltma ve yıkım için belediyece süre verilmiş ana taşınmazın karar kesinleşinceye kadar muhafazası için ihtiyati tedbir kararı verilmesi, riskli yapı kapsamında kalıp kalmadığının tespit edilmesi, risk mevcut ise ana yapının güçlendirme ile muhafaza imkanının bulunup bulunmadığının tespit edilmesi, ana yapının muhafazası için güçlendirilme zaruretinin bulunması halinde ise KMK 19. maddesi gereğince güçlendirme yapmak için taraflarına yetkisi verilmesi talep edilmiş, mahkemece taşınmazlar hakkında usulüne uygun olarak düzenlenen riskli yapı tespit raporu ve yıkım kararlarına karşı yargılama sonuçlanıncaya kadar yıkımın engellenmesi yürütmenin durdurulması talepli davalar ancak kararı veren idareye karşı açılabilecek olup davaya bakma görevi de idare mahkemelerinin görevi olduğundan davanın reddine karar verilmiştir.

2577 sayılı idari Yargılama Usûlü Kanununda idari dava türleri ve idari yargı yetkisinin sınırları sınırlı sayı prensibine göre belirlenmiştir. Hal böyle olunca, tespit talepleri içeriği itibariyle idari yargının görev alanına girse bile, görev hususu kamu düzenini ilgilendirdiğinden ve de sınırlı sayı prensibine göre idari yargıda açılabilecek dava türleri arasında tespit talebi bulunmadığından tespite ilişkin talepler adli yargıda görülecek ve karara bağlanacaktır. Dosya içerisindeki bilgi belge ve beyanlara göre dava tespite ilişkindir. Bu nedenlerle, davanın görülerek esasa ilişkin karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle; davacılardan ... vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, temyiz harcının istek halinde iadesine 02/05/2017 günü oy birliği ile karar verildi.

9.BİNANIN YIKIM SÜRECİ

Riskli yapı tespit raporu yapılıp bina riskli çıktığında yapılan itiraz sonucu bina yine de yıkılacaksa yıkım kesinleştikten sonra malikler binayı kendisi yıkmazsa belediye yıkıyor ve yıkım masrafını arsa payı oranında tapularına müşterek ipotek olarak işliyor.

Eğer binayı malikler yıkmak isterse de, arsa payının maliklerinin üçte ikisinin karar vermesi gerek. Bu karar kat karşılığı mı bedel karşılığı bedel karşılığı veya başka bir model üzerinde alınabilir. Karara katılmayanlara ihtarname gönderilir ve karara katılması istenir buna rağmen katılmazsa da 15 günlük süre içinde payları açık artırmayla satışa çıkarılır.

10.BİNAYI GÜÇLENDİRME SÜRECİ

Güçlendirme için öncelikle riskli yapı tespitinin kesinleşmesi ve kat maliklerinin toplantı yapıp güçlendirme kararını almaları gerekmektedir. yirmi daireli bir apartmanda en az on altı bağımsız bölümün güçlendirme yönünde karar vermesi gereklidir. Bunu dairelerin 4/5 ‘ü oranında karar vermeleri gerekli diyebiliriz. Binanın güçlendirmeye uygun olup olmadığına yönelik teknik raporun alınmalıdır. Eğer bina güçlendirmeye uygunsa güçlendirme projesi hazırlanacak ve sonra belediyeye başvurarak süreç başlayacak. Güçlendirmeye katılmayan malikler hakkında, ödemedikleri rakam üzerinden aidata yönelik hükümlerin işlemesi ve kat maliklerinin aylık yüzde beş yıllık yüzde altmış faizle borçlanmaları söz konusudur.

11. YIKIM VE GÜÇLENDİRMEDE KREDİ DESTEĞİ

Taşınmazı yıkıp yeniden yapmak isteyen kat malikleri, müteahhit ile çalışmak istemeyip kendileri yaptırmak isterlerse, devletin kredi faiz desteğinden yararlanacaklar Konut yapım ve edinme kredileri ile işyeri yapım kredisi bin lira olarak belirlendi. Verilen güçlendirme kredisi ise iyi yüz kırk bin olarak belirlendi. Bu kredide yasal faiz yüzde altı ile sübvanse edildi. Bunun sonucunda vatandaş yüzde on sekiz faizle borcunu ödüyor.

12.KENTSEL DÖNÜŞÜMDE KİRA YARDIMI

Bölgeye ve ile göre değişen kira yardımı 2023 yılında bin lira ile bin beş yüz lira arasında değişkenlik gösteriyor. Yardım riskli yapıda on sekiz ay, riskli alanda kırk sekiz aya kadar sürecek. Kiracılar ise defaten iki bin lira ile üç bin lira arasında destek alabilecekler.