TÜRK MEDENİ KANUNU'NUN TAŞINMAZ MÜLKİYETİNE, SINIRLI AYNİ HAKLARA, TAPU SİCİLİNE İLİŞKİN HÜKÜMLERİ



MÜLKİYET

Mülkiyet, kişilerin vazgeçilmez temel hakları olduğu kadar, sosyal, ekonomik ve politik görüşlerin de canlı tuttuğu bir konudur. Mülkiyetin tanımı, Türk Medeni Kanunu (TMK)’nda yapılmıştır. Buna göre,

“Bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir.”


Mülkiyet Hakkının Kapsamı


A. Bütünleyici Parça: Bir şeye malik olan kimse, o şeyin bütünleyici parçalarına da malik olur. Bütünleyici parça, yerel âdetlere göre asıl şeyin temel unsuru olan ve o şey yok edilmedikçe, zarara uğratılmadıkça veya yapısı değiştirilmedikçe ondan ayrılmasına olanak bulunmayan parçadır.


B. Doğal Ürünler: Bir şeyin maliki, onun ürünlerinin de maliki olur. Ürünler, dönemsel olarak elde edilen doğal veya hukukî ürünler ile bir şeyin özgülendiği amaca göre âdetler gereği ondan elde edilmesi uygun görülen diğer verimlerdir. Doğal ürünler asıl şeyden ayrılıncaya kadar onun bütünleyici parçasıdır.


C. Eklenti: Bir şeye ilişkin tasarruflar, aksi belirtilmedikçe onun eklentisini de kapsar. Eklenti, asıl şey malikinin anlaşılabilen arzusuna veya yerel âdetlere göre, işletilmesi, korunması veya yarar sağlaması için asıl şeye sürekli olarak özgülenen ve kullanılmasında birleştirme, takma veya başka bir biçimde asıl şeye bağlı kılınan taşınır maldır. Eklenti, asıl şeyden geçici olarak ayrılmakla bu niteliğini kaybetmez.


D. Arazideki Yapılar

- Arazi ve Yapı Malzemesi: Bir kimse kendi arazisindeki yapıda başkasının malzemesini ya da başkasının arazisindeki yapıda kendisinin veya bir başkasının malzemesini kullanırsa, bu malzeme arazinin bütünleyici parçası olur. Malzeme sökülüp alınmazsa arazi maliki, malzeme sahibine uygun bir tazminat ödemekle yükümlüdür. Yapıyı yaptıran arazi maliki iyiniyetli değilse hâkim, malzeme sahibinin uğradığı zararın tamamının tazmin edilmesine karar verebilir.

- Taşkın Yapılar: Bir yapının başkasına ait araziye taşırılan kısmı, eğer yapıyı yapan malik taşırılan arazi üzerinde bir irtifak hakkına sahip bulunuyorsa, ona ait taşınmazın bütünleyici parçası olur. Böyle bir irtifak hakkı yoksa, zarar gören malikin taşmayı öğrendiği tarihten başlayarak on beş gün içinde itiraz etmemesi, aynı zamanda durumun ve koşulların da haklı göstermesi durumunda, taşkın yapıyı iyi niyetle yapan kimse, uygun bir bedel karşılığında taşan kısım için bir irtifak hakkı kurulmasını veya bu kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteyebilir.

- Üst Hakkı: Bir üst irtifakına dayalı olarak başkasına ait bir arazinin altında veya üstünde sürekli kalmak üzere inşa edilen yapıların mülkiyeti, irtifak hakkı sahibine ait olur. Bir binanın başlı başına kullanılmaya elverişli bağımsız bölümleri üzerinde kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulması, kat mülkiyeti kanununa bağlıdır. Bağımsız bölümler üzerinde ayrıca üst hakkı kurulamaz.

- Mecralar: Su, gaz, elektrik ve benzerlerinin mecraları, işletmenin bulunduğu taşınmazın dışında olsalar bile, tersine bir düzenleme olmadıkça o işletmenin eklentisi ve işletme malikinin malı sayılır.

- Taşınır Yapılar: Başkasının arazisi üzerinde kalıcı olması amaçlanmaksızın yapılan kulübe, büfe, çardak, baraka ve benzeri hafif yapılar, bunların malikine aittir. Bu tür yapılar, taşınır mal hükümlerine bağlı olur ve tapu kütüğünde gösterilmez.

- Araziye Dikilen Fidanlar: Bir kimse başkasının fidanını kendi arazisine ya da kendisinin veya bir üçüncü kişinin fidanını başkasının arazisine dikerse, başkasının malzemesini kullanarak yapılan yapılara veya taşınır yapılara ilişkin hükümler bunlar hakkında da uygulanır. Ağaçlar ve ormanlar üst hakkına konu olamaz.


Mülkiyet Hakkının Türleri


1- Bağımsız Mülkiyet: Bir taşınmazın tek bir maliki varsa, bu taşınmazdaki mülkiyet türü “bağımsız mülkiyet”tir. Tapu kütüğünün “mülkiyet” hanesinde, “malikin adı soyadı, baba adı” sütununda “tam” veya “1/1” şeklindeki ibareler, o kişi veya kurumun taşınmazın tamamına bağımsız mülkiyet olarak malik olduğunu gösterir.


2- Birlikte Mülkiyet: Birlikte mülkiyet iki türdür:

a) Paylı mülkiyet (müşterek – ortak mülkiyet)

b) Elbirliği mülkiyeti (iştirak halinde mülkiyet)


a) Paylı Mülkiyet: Paylı mülkiyette birden çok kişi, maddi olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir. Başka türlü belirlenmedikçe, paylar eşit sayılır. Paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik haklarına ve yükümlülüklerine sahip olur. Pay devredilebilir, rehin edilebilir ve alacaklılar tarafından haczettirilebilir.

Paylı mülkiyette yönetim ve tasarruf hakkı 4 farklı şekilde kullanılmaktadır;

A. Anlaşmalar

B. Olağan yönetim işleri

C. Önemli yönetim işleri

D. Olağanüstü yönetim işleri ve tasarruflar

Paylı mülkiyetin sona ermesi: bazı durumlarda, paydaşların iradeleri dışında, paylı mülkiyet bütün paydaşlar için sona erebilir. Paylı mülkiyetin bütün paydaşlar için sona ermesine yol açan bu durumlar, aynı zamanda bağımsız mülkiyetin sona ermesine yol açan durumlardır. Bu durumlar şunlardır;

1. Taşınmazların kamulaştırılması,

2. İyi niyetli üçüncü kişinin paylı taşınmazı başlangıçta veya zamanaşımı ile edinmesi,

3. Paylı taşınmazın tamamının paydaşlardan birine veya bir üçüncü kişiye iradi olarak veya cebri icra yoluyla temliki,

4. Paylı taşınmazın yok olması,

5. Taşınmazın paylaşılması (taksimi),

Paydaşlardan her biri, paylı mülkiyete son verme hakkına sahiptir. Ve bu hakkı kural olarak her zaman kullanabilir. Paydaş bu hakkını basit bir istemle kullanabileceği gibi, bu konuda mahkemeye de başvurabilir. Paydaşlar aralarında yapacakları “taksim sözleşmesi” ile de paylı mülkiyete son verebilirler.

***Paylı mülkiyete son verme isteklerini geçici olarak sınırlandıran, dolayısıyla son verme hakkının kullanılmasını engelleyen 3 durum vardır:

1) Hukuki Bir İstemle Sınırlandırılmış Olması Durumu: Paydaşların tamamı kendi aralarında bir sözleşme yaparak paylı mülkiyet durumunun sürmesini ve paylaşım isteminde bulunmamayı kararlaştırabilirler. Uygulamada bu tür sözleşmeye, “paydaşlığı sürdürme sözleşmesi (idame-i şüyu mukavelesi)” adı verilmektedir. Bu sözleşmenin süresi en çok 10 yıl olabilir.

2) Paylı Taşınmazın Sürekli Bir Amaca Ayrılması Durumu: Paylı taşınmazın sürekli olarak bir diğer taşınmazın hizmetine özgülenmesi ve bu taşınmazdan yararlanılması ve onun kullanılması için vazgeçilmez bir unsur olması şeklinde tanımlanmaktadır.18

3) İstemin Uygun Olmayan Bir Zamanda Yapılmış Olması: Hukuksal bir işlem ve paylı taşınmazın sürekli bir amaca ayrılması gibi nedenler var olmasa da uygun olmayan bir zamanda paylı durumun sona erdirilmesi istenemez.


b) Elbirliği Mülkiyeti: Kanun veya kanunda öngörülen sözleşmeler uyarınca oluşan topluluk dolayısıyla mallara birlikte malik olanların mülkiyeti, elbirliği mülkiyetidir. Elbirliği mülkiyetinde ortakların belirlenmiş payları olmayıp her birinin hakkı, ortaklığa giren malların tamamına yaygındır. Ortakların hakları ve yükümlülükleri, topluluğu doğuran kanun veya sözleşme hükümleri ile belirlenir. Gerek yönetim gerek tasarruf işlemleri için ortakların oybirliğiyle karar vermeleri gerekir. Sözleşmeden doğan topluluk devam ettiği sürece, paylaşma yapılamaz ve bir pay üzerinde tasarrufta bulunulamaz. Ortaklardan her biri, topluluğa giren hakların korunmasını sağlayabilir. Bu korumadan bütün ortaklar yararlanır. Elbirliği mülkiyeti, malın devri, topluluğun dağılması veya paylı mülkiyete geçilmesiyle sona erer.


Taşınmaz Mülkiyetinin Konusu

Yeryüzünde var olan, maddi bir varlığı olan her eşya, ayni haklara konu olması bakımından (hukuksal anlamda) “mal” sayılmaz. Eşyanın, hukuksal anlamda “mal” sayılabilmesi için nitelikleri gereği ve hukuksal olarak edinilmeleri olanaklı olmalıdır. Taşınmazlar yerinde durağan olan şeylerdir ve mülkiyetin konusunu oluştururlar.

Taşınmaz mülkiyetinin konusu şunlardır;

1. Arazi,

2. Tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar,

3. Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler.


Taşınmaz Mülkiyetinin Kazanılması

Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması tapu siciline tescille olur. Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması ise, resmi şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır.

Tescil, mülkiyet hakkının kurucu koşuludur. Ancak, bu koşul tek başına geçerli değildir. Bir diğer deyişle, taşınmaz mülkiyetinin edinilmesi için aranılan tescilin geçerli olabilmesi için, haklı ve hukuken geçerli bir nedene dayanması gerekir.

Tescil, terkin ve değişiklik gibi tasarruf işlemlerinin yapılabilmesi, istemde bulunanın, tasarruf yetkisini ve hukuki nedeni belgelemiş olmasına bağlıdır. İstemde bulunan kimse, kendisinin, sicilde hak sahibi görünen kişi veya bu kişinin temsilcisi olduğunu kanıtlamak yoluyla tasarruf yetkisini belgelemiş olur. Hukuki nedenin belgelenmesi, bu nedenin geçerliliği için gerekli şekle uyulduğunun kanıtlamak yoluyla olur.