Tarım arazilerine yapı yapmanın koşulları ve tarım arazilerinin imar durumu
Tarım arazisi, toprak, topoğrafya ve iklimsel özellikleri tarımsal üretim için uygun olup, hâlihazırda tarımsal üretim yapılan veya yapılmaya uygun olan veya imar, ihya, ıslah edilerek tarımsal üretim yapılmaya uygun hale dönüştürülebilen arazileri ifade eder. Niteliği itibariyle tarım arazileri tarımsal amaçlar dışında kullanılamamaktadır. Ancak belirli şartlar altında tarımsal araziye tarımsal amaç için tarımsal yapı kurulabilir. Bu şartlar: üst ölçek planı bulunmayan iskan dışı alanlarda bulunan parsellerde; inşaat alanı katsayısı yüzde 5’ten fazla olmamak, yapı inşaat alanları toplamı hiçbir koşulda 250 metreyi geçmemek, saçak seviyelerinin tabii zeminden yüksekliği 6.50 metreyi ve 2 katı aşmamak, yola ve parsel sınırlarına 5.00 metreden fazla yakın olmamak şartı ile ruhsatlı yapılaşmaya izin verilir. Tarımsal arazinin imara açılabilmesi için öncelikle tarla arsa cins değişikliğinin yapılması gerekmektedir. Tarla arsa cins değişikliği için öncelikle tarlanın:
1/1000 Ölçekli imar planı içinde kalması, Yapılaşmaya açık bir fonksiyona sahip olması gerekmektedir.
1/1000 ölçekli imar planı hükümleri çerçevesinde yapılacak imar uygulaması sonucunda tapuda “tarla” olarak gözüken nitelik “arsa” olarak dönüşecektir. Yargıtay 18. Hukuk dairesinin 2016/8854 esas ve 2016/10245 karar sayılı. kararında:
Bakanlar Kurulunun Yargıtay'ca kısmen benimsenen 28.02.1983 gün ve 1983/6122 sayılı kararı uyarınca, belediye. ve mücavir alan sınırları içinde kalan bir taşınmazın arsa. niteliğinde kabulü için, 1/1000 ölçekli uygulama imar planı
içinde olması esastır.
Aynı karara göre, uygulama imar planında yer almayan bir taşınmazın arsa sayılabilmesi için ise, belediye veya mücavir alan sınırları içinde olmakla beraber, belediye hizmetlerinden (belediyece meskûn olduğu için veya meskûn hale getirileceği için sunulan yol, su, elektrik, ulaşım, çöp toplama, kanalizasyon, aydınlatma vs.) yararlanan ve. meskûn yerler arasında yer alması gerekir.
Taşınmaz belediye nazım imar planı (1/5000 ve daha büyük ölçekli) içinde ise, Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel. Kurulunun 17.04.1998 gün ve 1996/3-1998/1 sayılı kararı. uyarınca, bu plan kapsamına alındığı tarih ve plandaki. konumu, altyapı hizmetlerinden yararlanma ve ulaşım. olanakları, belediye merkezine uzaklığı, kullanım biçimi. itibariyle iskan amacına yönelik yapılaşma olasılıkları da değerlendirilmek üzere araştırılmalıdır.
Böylece Yargıtay’ın ilgili dairesi arsa niteliğinde kabul için 1/1000 uygulama ölçekli imar planı içerisinde olmasını, eğer değilse de belediye veya mücavir alan sınırlarında olmak kaydıyla belediye hizmetlerinden(elektik, yol, su, kanalizasyon vs.) yararlanma ve meskun yerler arasında olma şartını aramıştır.