Taşınmaz satış sözleşmelerinin Noter'lerce düzenlenmesine dair yönetmelik yayınlandı

Taşınmaz Satış Sözleşmelerinin Noter' de düzenlenebilmesini sağlayan yeni yönetmelik 11 Ocak 2023 günü Resmi Gazete' de yayımlanarak yürürlüğe girdi. Buna göre taşınmaz satış sözleşmesi artık Noterlikçe de düzenlenebilecek.

1)Başvuru ve Sözleşmenin Düzenlenmesi:

Sözleşmelerin düzenlenmesine ilişkin başvurular yalnızca Birliğin “e-randevu/başvuru” uygulamasından e-Devlet kapısı kullanılarak yapılır. Buna göre taşınmaz satış sözleşmesi yapmak isteyen kişiler Türkiye Noterler Birliğini' nin e-randevu/başvuru uygulaması üzerinden e-Devlet kapısını kullanarak başvuru da bulunabileceklerdir. Başvurular ancak bu sistem üzerinden yapılır. Başvuru uygulamasında taraflara ait taşınmazlar sıralanır ve sıralanan Taşınmazlardan satışının yapılmak istendiği taşınmaz seçilir. Taşınmaz seçildikten sonra TNBBS(Türkiye Noterler Birliği Bilgi Sistemi)' ye taraflara ait aşağıdaki bilgiler eksiksiz ve doğru olarak girilir:

a) Tarafların ve varsa kanuni veya akdi temsilcilerinin kimlik, tebligata esas adres ve iletişim bilgileri;

1) Türkiye Cumhuriyeti kimlik numarası,

2) Mavi kart sahiplerinin mavi kart kimlik numarası,

3) Yabancı ülke vatandaşının, vatandaşı olduğu ülkeye ait pasaport veya yabancı ülke kimlik bilgisi, yabancı kimlik numarası veya potansiyel vergi kimlik numarası,

4) Vatansız kişilerin vatansız kişi kimlik bilgileri ve potansiyel vergi kimlik numarası,

5) Tüzel kişiyi tanımlayıcı bilgiler,

b) Kanuni veya akdi temsile ilişkin bilgiler,

c) Taşınmazın emlak vergi değeri ile taraflar arasında belirlenen satış bedeli, yabancı gerçek kişilerin alıcı taraf olduğu işlemlerde ise döviz alım belgesinde kayıtlı Türk lirası tutar işlenir. Bu bilgilere ilişkin belgeler TNBBS( Türkiye Noterler Birliği Bilgi Sistemi)' ye yüklenir. Ayrıca yüklenen belgelerin asılları, randevu tarihi ve saatinde ibraz edilir.

Bu başvuru da sözleşmenin düzenlenmesinin istendiği Noterlik de seçilir.

TNBBS(Türkiye Noterler Birliği Bilgi Sistemi)' ye gönderilen talepler seçilen Noterliğin başvuru ekranına düşer. Noter, başvuru üzerine TNBBS(Türkiye Noterler Birliği Bilgi Sistemi)’den başvuru belgesi düzenler. Noterin hukuki veya fiili bir engeli nedeniyle başvuru belgesini düzenleyememesi hâlinde Noterlikçe başvuru reddedilerek TNBBS(Türkiye Noterler Birliği Bilgi Sistemi)’den taraflara Noterlik bilgisini güncelleme imkânı sağlanır ve bu durum tarafların bildirdikleri telefon numaralarına kısa mesajla bildirilir. Böylece taraflar TNBBS(Türkiye Noterler Birliği Bilgi Sistemi)' ye girerek başka bir Noterlik seçebileceklerdir.

Noter bu sözleşemeyi hazırlarken TAKBİS(Tapu ve Kadastro Bilgi Sistemi)' teki sözleşme şekli ve içeriği gözetilerek TNBSS(Türkiye Noterler Birliği Bilgi Sistemi)' de düzenlenen sözleşme örneğini kullanır. Genel Müdürlüğün sisteminden taşınmazlarla ilgili bilgiler sorgulanır. Taşınmaza ilişkin bilgilerin eksik olması halinde taşınmazın kayıtı olduğu Tapu Müdürlüğünden eksikliklerin giderilmesi istenir. İlgili Tapu Müdürlüğü en geç 3 iş günü içerisinde işlemleri tamamlar. Taşınmaza ilişkin kayıt ve belgelerin tamamlanmasından sonra Noter, taşınmaz üzerindeki her türlü kısıtlamayı dikkate alır ve taşınmaz satışıyla ilgili mevzuatta yer alan sınırlamalar ile usul ve esasları gözetir. Buna göre hak sahibini belirleyip taşınmazın satışına engel hukuki bir durumun bulunmadığını tespit ettikten sonra sözleşmeyi hazırlar. Sözleşmeye tescili bozan ya da hükümsüz kılan şart koyulamaz. Tapu kaydından malikin belirlenememesi ya da satışa engel hukuki bir durumun varlığı halinde satış gerçekleştirilmez.

Noter randevu tarih ve saatini ve ödeme yöntemini taraflara kısa mesajla bildirir. Randevu tarih ve saatinde noterlikte hazır bulunmayan taraflara, on gün içinde noterliğe müracaat etmeleri hâlinde işlemin yapılacağı, aksi takdirde başvurunun iptal edileceği bilgisi aynı gün kısa mesajla bildirilir.

Noter taşınmaz üzerinde hak ve yükümlülükler varsa bunu doğrudan taraflara iletir. Taraflar satışın bunla yapılmasını kabul ettikleri takdirde bu hak ve yükümlülükler doğrudan sözleşmeye yazılır ve bunun kabul edildiğine ilişkin beyan alınır. Noter, taşınmazın satışını kısıtlayıcı veya satışa engel hukuki bir durumun bulunmadığını tespit ettikten sonra sözleşmeyi taraflara imzalatıp TAKBİS(Tapu ve Kadastro Bilgi Sistemi)'ten yevmiye numarası alarak sözleşmeyi ve diğer belgeleri TAKBİS(Tapu ve Kadastro Bilgi Sistemi)'e kaydeder. Sözleşmenin TAKBİS(Tapu ve Kadastro Bilgi Sistemi)'e kaydından sonra tapu müdürlüğünce taşınmazın tapu siciline tescili sağlanır. Sözleşme ile diğer belgeler süresiz saklanmak üzere noter tarafından TNBBS(Türkiye Noterler Birliği Bilgi Sistemi)'ye kaydedilir ve fiziki olarak arşivlenir. Taraflara sözleşmenin tamamlanması sonrası yapılan tescile müteakip tapu senedi verilir.

2)Ücretlerin Hesaplanması:

Noter hazırladığı sözleşme için 2/7/1964 tarihli ve 492 sayılı Harçlar Kanununa ekli (4) sayılı tarifenin “I-Tapu işlemleri” başlıklı bölümünün (20) numaralı fıkrasının (a) bendi uyarınca tapu harcını hesaplar.

Kanunun 61/A maddesinin onuncu fıkrası uyarınca, taşınmaz satış işlemi için ayrıca Genel Müdürlük döner sermaye işletmesine gelir kaydedilmek üzere 25/11/2010 tarihli ve 6083 sayılı Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Döner Sermaye İşletmesi Kanununa ekli (1) sayılı tarife cetveli esas alınarak döner sermaye hizmet bedeli hesaplanır.

Kanunun 61/A maddesinin dokuzuncu fıkrası uyarınca, noter ücreti taşınmazın değerine göre beş yüz Türk lirasından az ve dört bin Türk lirasından fazla olamaz ve ücret tarifesinde gösterilir. Bu miktarlar, her yıl bir önceki yıla ilişkin olarak 4/1/1961 tarihli ve 213 sayılı Vergi Usul Kanununun mükerrer 298 inci maddesi hükümleri uyarınca tespit ve ilan edilen yeniden değerleme oranında takvim yılı başından geçerli olmak üzere artırılarak uygulanır.

Noter ücreti her yılın takvim başında tekrar belirlenmek üzere, bu yıl için 500 Türk Lirasının altında olmamak ile 4000 Türk Lirasının üstünde olmamak şartıyla, taşınmazın değerine göre Noterlikçe belirlenir.