Yargıtay Kararları Işığında TBK ve 6570 Sayılı Kanun kapsamında Kira Hukuku ve Tahliye Sebepleri

TBK MADDE 299- Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.

İlgili maddedeki bu tanım konut kirasını, çatılı işyeri kirası, ürün kirası gibi her türlü kira ilişkisini tanımlamaktadır. Kira sözleşmesinde; bir şeyin kullanılmasını veya bu kullanılmaya ek olarak yararlanılmasını karşı tarafa bırakan kişi kiraya veren, buna karşılık olarak bir bedel ödeme borcu altına giren kişi ise kiracıdır. Kira sözleşmesi tarafların rızası ve birbirine uygun irade beyanı ile kurulur. Sözleşmenin geçerli olması için herhangi bir şekil şartı aranmaz ancak uyuşmazlık çıkması halinde ispat açısından kolaylık sağlayacağından genelde yazılı şekilde kurulmaktadır.

Kira sözleşmeleri sürekli borç doğuran bir sözleşme olduğundan çeşitli sona erme sebepleri de Kanun’un kira sözleşmelerine ilişkin özel hükümlerinde düzenlenmiş olmakla birlikte ayrıca Kanun’un Genel Hükümleride de düzenlenmiştir.

1) KİRA SÖZLEŞMESİNİN DAVA YOLU İLE SONA ERDİRİLMESİ

Sona erdirilme sebepleri sınırlı olup bunlar Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiştir ve dava yoluyla kira sözleşmelerinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez, yeni dava sebepleri getirilemez. Kira sözleşmelerinin dava yolu ile sona erdirilmesinde görevli mahkemeler sulh hukuk mahkemeleridir.

A)Kira Sözleşmesinin Kiraya Verenden Kaynaklı Sebeplerle Sona Ermesi:

Bu husus TBK 350. Maddesinde açıkça düzenlenmiştir.İlk bentte kiraya verenin ve yakınlarının kiralanana duyduğu gereksinim nedeniyle sözleşmenin sona ermesi durumu düzenleşmiş olup ikinci bentte ise kiraya verenin sözleşmeyi kiralananı yeniden inşası veya imarı amacıyla sona erdirmesi düzenlenmiştir. Burda bilinmesi gereken husus 355.maddeye göre eski kiracıya kiralananın inşası sonrası kiralama konusunda öncelik tanınmış olmasıdır. Bu hakkın kullanılabilmesi için kiraya verenin yazılı bildirim yapması ve akabinde eski kiracının bu bildirimi izleyen bir ay içerisinde kullanması gerekir. Bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe kiralananın üç yıl süreyle başkasına kiralanması söz konusu olamaz. Aksi takdirde kiraya veren eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olacaktır.

MADDE 350- Kiraya veren, kira sözleşmesini;

1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,

2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise,belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.

Yargıtay 6.H.D. 2012/814 E, 2012/4701 K.;

Dava, konut ihtiyacı nedeniyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmesi üzerine hüküm, davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Davacı vekili dava dilekçesinde davalının 29.08.2006 başlangıç tarihli sözlü kira sözleşmesi ile davacıya ait kiralananda kiracı olduğunu, davacının kendi ihtiyacı olduğunu belirterek davalının tahliyesini istemiştir. Davalı vekili, ihtiyacın gerçek ve samimi olmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.Yargıtay ihtiyaç sebebinin varlığı davanın açıldığı sırada var olmasının yeterli olmadığı, yargılamanın devam ettiği sırada da devam etmesi gerektiği gerekçesiyle hükmü bozmuştur.

Yargıtay 6.H.D. 2005/8261 E, 2005/9755 K.;

Kiralayanlar bazen kiracıyı kiralanandan çıkarmak için suni ihtiyaçlar üretmektedirler Bu noktada da açılan tahliye davalarında, davacının ihtiyacının gerçek ve samimi olup olmadığının mahkeme tarafından ayrıntılı bir şekilde araştırması gerekmektedir. Yargıtay tarafından da desteklendiği üzere kiralayanın ihtiyaç iddiasının doğmuş olması gerekir, aksi takdirde kiralayan doğmamış bir ihtiyaca istinaden tahliye davası açamaz.

B)Kira Sözleşmesinin Kiracıdan Kaynaklı Sebeplerle Sona Ermesi: Kiracıdan kaynaklı sebepler Türk Borçlar Kanunu’nun 352.maddesinde düzenlenmiştir.

MADDE 352- Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.

Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.

Tek tek incelersek ilk fıkra tahliye taahhadünü düzenlemiş olup geçerliliği yazılı olmaya bağlıdır ve bu taahhüt kira sözleşmesinin yapılmasından ve kiralananın tesliminden sonra verilmiş olmalıdır. Sözleşme ile aynı tarihte veya öncesinde verilmiş bir taahhüt geçerli değildir. Kira bedelinin ödenmemesi durumunda ise tahliye davası açılması için ihtarname haklı ve yazılı olmak zorundadır. Son bent ise oturmaya elverişli konutun varlığını bilmemek şartı aranmaktadır.Böyle bir konutun varlığını bilerek yine de kira sözleşmesi yapan kiraya verenin bu hakkı kullanması mümkün değildir. Kiraya veren burada örtülü bir şekilde tahliye talebinden feragat etmiştir.

2)KİRALANAN TAŞINMAZIN İCRA YOLU İLE TAHLİYESİ

Kiralananın tahliyesi amacıyla kiraya verenin başvurabileceği bir başka yol da icra yolu ile tahliyedir. Taşınmazın tahliyesi talebiyle icra takibi başlatabilmek için öncelikle kiracıya karşı bir dava açılması, bu davanın kiraya veren lehine sonuçlanması gerekir ki kiracı buna rağmen taşınmazı tahliye etmezse ilamlı icra yolu ile tahliye talep edilebilir.Ancak Kanun Koyucu belirli özel şartların varlığı halinde kiralanan taşınmazın ilamsız icra yoluyla tahliyesi mümkün olabilmektedir. Bu icra yoluna başvurabilmek için öncelikle taraflar arasında muhakkak bir kira sözleşmesi olması gerekmektedir.

A)Kira Bedelinin Ödenmemesi Sebebiyle İlamsız Tahliye:

Bu takipte alacaklı olarak kiraya veren, borçlu olarak kiracı gösterilecek şekilde ödenmeyen kira bedellerinin ödenmesini ve kiracının taşınmazı tahliyesi taleplerini içeren ödeme emri borçluya gönderilir. Borçlu ödeme emrinin kendisine tebliğinden itibaren 7 gün içerisinde bu ödeme emrine itiraz edebilir veya konut ve çatılı işyeri kiralarında 30 gün içerisinde borcunu ödeyebilir. Borçlu ödeme emrine 7 gün içerisinde itiraz etmez ise takip kesinleşecek, alacaklı/kiraya veren tarafça 30günlük ödeme süresinden geriye kalan 23 gün içerisinde ödemenin yapılmasını bekleyecektir. Borçlu kiracı tarafça bu sürede ödeme yapılmaması halinde kiraya veren sürenin dolmasından itibaren altı ay içerisinde icra mahkemesinden kiracının taşınmazdan tahliyesini isteyebilir. İcra mahkemesince verilecek tahliye kararı ile kiracı kiralanandan tahliye edilir.

B)Kira Süresinin Sona Ermesi Sebebiyle İlamsız Tahliye:

Bu yola başvurabilmek için kiraya verenin elinde yazılı bir kira sözleşmesi olmalıdır ancak konut ve çatılı işyeri kiralarında yalnız yazılı kira sözleşmesinin varlığı yetmez, muhakkak kiracı yanca geçerli bir şekilde verilmiş yazılı bir tahliye taahhüdünün varlığı gerekir. Bu takip yolunda ödeme emri değil tahliye emri bulunur. Alacaklı kiraya verenin muhakkak yazılı kira sözleşmesi ile tahliye taahhüdünü eklediği takip talebini icra dairesine vermesi üzerine daire taşınmazın 15 gün içerisinde tahliye edilmesi veya kiracının bir itirazı varsa bunu 7 gün içerisinde icra dairesine bildirmesi ihtarını içerir tahliye emrini borçlu kiracıya gönderir. Kiracı itirazlarını süresi içerisinde belirtmez veya taşınmazı tahliye etmezse zorla tahliye edileceği de ödeme emrinde açıkça belirtilir.

Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmeleri

Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin sona erme sebepleri 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun kira sözleşmesini düzenleyen hükümleri arasında özel olarak düzenlenmiş olup sözleşmenin zayıf tarafı olan kiracıyı korumayı hedeflemektedir. Konut ve çatılı işyeri kiralarının sona ermesi bakımından 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 347 ve devamındaki maddelerinde bildirim yoluyla ve dava yoluyla olmak üzere iki yol öngörülmüştür.

TBK MADDE 348- Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır.

A) Bildirim Yoluyla

TBK MADDE 347- Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.

Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.

6570 sayılı Kanun Madde 11 – Kiracı kira müddetinin bitmesinden en az on beş gün evvel mecuru tahliye edeceğini yazı ile bildirmediği takdirde sözleşme aynı şartlarla bir yıl uzatılmış sayılır.

Belirli süreli kira sözleşmelerinde adi kira hükümlerinin aksine konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli süreli kira sözleşmesi sürenin dolmasıyla kendiliğinden sona ermemektedir. Madde metninde ilk fıkrada ifade edildiği üzere, kiracı sözleşme süresinin bitiminden en az 15 gün önce TBK 348. madde uyarınca yazılı olarak fesih bildiriminde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılacaktır. Söz konusu 15 günlük süre nispi emredici nitelikte bir süredir. Kiraya veren ancak 10 yıllık uzama süresinin sonunda, uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce yazılı olarak kiracıya bildirimde bulunmak şartıyla kira sözleşmesini feshedebilecektir.

Örnek verecek olursak 01.01.2010 yılında yapılan bir yıllık kira sözleşmesi, kiracı tarafından sona erdirilmeyerek uzamışsa, kiraya veren en geç 30.09.2020 tarihinde yazılı fesih bildiriminde bulunmak kaydıyla, uzayan bu kira sözleşmesini ancak 31.12.2020 tarihinde sona erdirebilecektir. Fesih bildiriminin en geç uzama yılının bitiminden 3 ay önce yani 30.09.2020 tarihinde kiracının hakimiyet alanına ulaşması gerekmektedir. Bununla ilgili olarak yargıtay kararında;

Yargıtay 6. HD., 8.2.2016, E. 2015/8957, K. 2016/680

“… kanunun düzenlemesinden verilen üç aylık sürenin asgari süre olduğu bildirimin uzama yılının bitimine üç ay kala kiracının elinde olmasının yeterli olduğu anlaşılmaktadır” şeklinde ifade etmiştir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında, belirsiz süreli kira sözleşmesinin sona ermesi hususu ise TBK’nın 347. maddesinin 2. fıkrasında düzenlenmiştir. Kiracının her zaman için genel hükümlerdeki fesih dönemi ve bildirimi için öngörülen sürelere uyarak kira sözleşmesini sona erdirebileceği kabul edilmişken, bu hak kiraya verene verilmemiştir. Kiraya verenin ancak kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren on yıl geçtikten sonra genel hükümlerde yer alan fesih dönemi ve bildirimi için öngörülen sürelere uymak şartıyla kira sözleşmesini sona erdirebileceği kabul edilmiştir.

TBK’nın 328. ve 329. MaddelerinE göre, “taraflardan her biri bir taşınmaza veya taşınır bir yapıya ilişkin kira sözleşmesini yerel adette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir adetin bulunmaması durumunda altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedebilirler”. Yukarıda da belirttiğimiz üzere taraflar, kiracı tarafından yapılacak fesih bildiriminin 3 aydan daha uzun bir süre önce yapılmasını kararlaştıramazlar. Sürelere ilişkin bir örnek vermek gerekirse, başlangıcı 1.5.2006 tarihi olan belirsiz süreli kira sözleşmesini, kiraya veren ancak 1.5.2016 tarihinden sonra, altı aylık dönem sonu olan 31.10.2016 tarihinde kira sözleşmesini sona erdirmek için en geç 31.07.2016 tarihine kadar yazılı fesih bildiriminde bulunmalıdır. Söz konusu bildirimin bu tarihe kadar kiracının hakimiyeti alanına ulaşması gerekmektedir.

B) Dava Yoluyla

Türk Borçlar Kanunu’nda tahliye davası sebepleri sınırlı sayıda sayılmış olup taraflar anlaşmak suretiyle kiracı aleyhine olacak şekilde ortaya yeni bir tahliye sebebi çıkaramayacakları gibi tahliye davasını düzenleyen 350 ve devamı hükümlerinde kiracı aleyhine bir değişiklik de yapamazlar.

Yargıtay 6.HD 25.6.2015 T. 2015/4496 E. 2015/6451.;

“Kiralanan çatılı işyeri vasfında olduğundan 6098 sayılı TBK’nın Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları hükümlerine tabi olup, kanunda belirtilen tahliye sebepleri sınırlıdır. Aynı Yasanın 354. maddesine göre dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez, 347. maddesi gereğince kiracı kira süresinin bitiminden en az on beş gün önce kiralananı tahliye edeceğini kiralayana yazı ile bildirmek suretiyle sözleşmeyi feshetmedi takdirde, sözleşme aynı şartlarla bir yıl daha uzamış sayılır. TBK’ın Konut ve Çatılı İşyerleri hakkındaki hükümler kiralayana sözleşme maddesine dayanarak feshi ihbar nedeniyle akdi fesih hakkı tanımaz. Türk Borçlar Kanunu’nda ve özel kanunlarda gösterilen haller dışındaki sebeplerle tahliye kararı verilemez.”

Yargıtay 3. HDE. 2017/7129 K. 2017/17713 ;

Dava, kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir.Davacı; davalının 24.03.1994 yılından itibaren sözlü kira sözleşmesi uyarınca kiracı olduğunu, sözleşmenin belirsiz süreli olduğunu, 10 yıllık uzama süresinin dolduğunu ileri sürerek, davalının tahliyesini istemiştir.Davalı; davanın süresinde olmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.Mahkemece, 24.09.2014-24.03.2015 dönemine göre ihtarın sürede olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 347.maddesi hükmüne göre, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

TBK'nın 328/son maddesine göre, "Sözleşmede veya kanunda belirtilen fesih dönemine veya bildirim süresine uyulmamışsa, bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur" düzenlemesi bulunmakta olup, davalıya tebliğ edilen ihtar TBK’nın 328/son maddesi uyarınca bir sonraki fesih dönemi için geçerli olacağından, fesih bildiriminin altı aylık kira döneminin sonu için üç aylık fesih bildirim süresine uyularak yapıldığı ve davanın süresinde açıldığı anlaşılmakla işin esasının incelenmesi gerekirken, davanın süre yönünden reddine karar verilmesi isabetsizdir.