Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri

Güncelleme tarihi: 22 Eyl 2020

1-) Sözleşmenin ve diğer kavramların tanımı

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi; Türk Borçlar Kanunu Madde 100 v.d. düzenlenmiş bulunan eser sözleşmelerinin bir tipidir. Bu sözleşme türünde arsa sahip/leri ile yüklenici/ler inşaat yapım maliyetleri yükleniciye ait olmak üzere yükleniciden arsa/ları üzerine bir inşaat yapılmasını karşılığında ise inşaa edilen bağımsız bölüm/lerin mülkiyetinin yükleniciye geçirilmesi konusunda anlaşmaya varırlar. Bu sözleşmelerde yüklenici bir eser meydana getirmeyi, arsa sahibi de arsa payının mülkiyetini devir etmeyi borçlanırlar.

İş : Teknik şartnameye uygun olarak arsa üzerinde yapılacak olan inşaat işlerinin tümüdür.

Anahtar Teslim : Teknik şartnameye, statik, imar ve fen kuralları ile sözleşmesine uygun olarak yapılmış olan inşaat işinin yapı izin belgesinin alınması ile teslimine anahtar teslim denir. Anahtar teslimde yapı izin belgesinin alınması şart ve ön koşuldur. İnşaat fiilen teslim edilmiş ve kullanımına engel bir durum yok ise bile yapı izin belgesi alınmadan yüklenici anahtar teslim borcundan kurtulamaz.

Kat Brüt İnşaat Alanı : Katın dıştan dışa ölçülmüş alanıdır. Merdiven, yangın merdiveni, havalandırma ve asansör boşlukları gibi ortak kullanım alanları bağımsız bölüm oranında eklenir.

Bağımsız Bölüm Brüt İnşaat Alanı ; Bağımsız bölümün dıştan dışa ölçülmüş alanıdır. Bu alana kat içerisinde yer alan ortak alanlar dahil edilmez.

Arsa : İnşaatın yapılacağı zemindir. Yüklenicinin inşaat yapacağı ve arsa sahibinin tapu sahibi malik olduğu toprak zeminidir.

Bağımsız Bölümler ; Yüklenici tarafından inşa edilen ana taşınmaz içerisinde bulunan ve müstakil mülkiyete konu olabilecek daire, dükkan gibi tahsisli alanlardan oluşan bölümlerdir.

Proje : Yüklenici tarafından hazırlatılarak ilgili makamlara onaylatılan mimari, statik, tesisat, elektrik, peyzaj ve benzeri çizim ve planların bütünüdür. Mimari projenin sözleşmeye uygun olması ve arsa sahibince de onaylanması asıldır.

Avan Proje ; Sözleşmenin eki olarak hazırlanır ve sözleşme Noter’de imzalanmadan önce taraflarca ve imzalanır. Avan projenin mimari projeye uygun olması ve arsa sahibince de onaylanması asıldır.

Yönetim Planı ; İnşaa edilecek taşınmazın yönetim tarzı, kullanma maksat ve şekli, cinsi, yönetici ve denetçilerin seçilmesi ve ücretleri, bağımsız bölüm malik ve kullanıcılarının hak ve borçları, aidatların tespit ve tahsili, arsa sahibinin kullanımına tahsis edilecek alanlar ve bu alanlarda arsa sahibinin mutlak olan hakları, arsa sahibi adına tescil edilecek bağımsız bölümlerin eklentileri ve tasarruf edebileceği alanların yönetim planında gösterilmesi gerekir. Yönetim Planının, kat irtifakı kurulurken düzenlenmesi ve Tapu Müdürlüğü’ne verilmesi gerekir. Yönetim planının tüm taraflarca onaylanması ve birlikte hazırlanmasına dikkat edilmelidir.

Taşınmazın Emlak Değeri ; İnşaat yapılacak arsanın rayiç bedelidir. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde bu bedel belirtilir ve arsa sahibine ödenmediği belirtilir.

Kaba İnşaat ; Ana taşınmazın taşıyıcı sistemlerinin inşaa edildiği ancak sıva ve montaj yapılmamış inşaat aşamasıdır.

Vekaletname; Arsa sahibi yükleniciye veya onun belirleyeceği kişilere imar durumunu, inşaat ruhsatı alabileceği, inşaatı yapabileceği, kentsel dönüşüm işlemlerini takip edebileceği, resmi makamlarda iş takibi yapabileceği işe uygun ve yeterli ve gerekli tüm yetkileri içeren bir vekaletname verecektir.

Hasar ve Zarardan Sorumluluk; işin görülmesi esnasında yüklenici ve ifa yardımcılarının eylem ve kusurlarından doğan tüm zararlar yükleniciye aittir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde iş sahbinin yükleniciyi kontrol ve denetim yükümlülüğü var ise bu durumda iş sahibi ‘’ adam çalıştıranın sorumluluğu’’ hükümlerine göre işin görülmesi esansında meydana gelen zararlardan sorumlu olacaktır.

2-) Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin şekli

Eser sözleşmeleri kural olarak herhangi bir şekil şartına tabii değildirler. Ancak arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri bir eser yapma taahhüdü ile birlikte arsa payının mülkiyetinin devrini de içerdiğinden (TMK Madde 706, TBK Madde 237, Tapu Kanunu Madde 26 ve Noterlik Kanunu Madde 60) gereği noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekir. Arsa Payı Karşılığı inşaat Sözleşmelerinin Noterde resmi şekilde ve yazılı yapılması emredici kural olup, bu şekilde yapılmayan Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri geçersizdir.

Yargıtay Uygulaması :

1-) Yargıtay geçerlilik şartına uygun olarak yapılmayan ancak tarafların edimlerini yerine getirdiği ve sözleşmenin gereğinin fiilen yerine getirildiği durumlarda sözleşmenin varlığının tanınması ve geçerliliği olması gerektiği görüşündedir.

2-) Yargıtay; sözleşme geçerli şekil şartlarına uygun olarak yapılmamış olsa bile yüklenici inşaatı meydana getirmiş ise MK 2’de düzenlenmiş bulunan ‘’Dürüstlük Kuralına’’ aykırılık teşkil edeceğinden sözleşmenin varlığının ve geçerliliğinin kabulünün gerekeceği kanaatindedir.

3-) Yine tarafların sözlü yada adi yazılı sözleşmelerinde belirttiği ve yükleniciye kalacak olan bağımsız bölümlerin mülkiyeti Tapu’da yükleniciye devredilmiş ise sözleşme geçerli olacaktır. (Yargıtay’ın bu içtihatlarının temeli ise YİBBGK 30.09.1988 Tarih, 1987/2-1988/2 sayılı kararın gerekçesidir.)

3-) AKPİS Sözleşme Türleri

3.1.Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi

Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi, iş sahibinin bir arsa veya bir taşınmazın belirli bir payını aynen devretmesi veya devrini taahhüt etmesine karşılık yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi taahhüt ettiği, ani edimli geçerliliği resmi şekle bağlı olan, tam iki tarafa borç yükleyen, ivazlı, çift tipli bir karma sözleşmedir.

3.2.Gelir Paylaşımlı İnşaat Sözleşmesi

Hasılat/gelir Paylaşımlı İnşaat Sözleşmesi, arsa sahibinin , arsa üzerine yapılacak bağımsız bölümlerin satış bedellerinin belli bir yüzdesini alması karşılığında müteahhitlere arsa payını devretmeleri olarak tanımlanmaktadır . Bir başka tanıma göre hasılat paylaşımı karşılığı inşaat sözleşmeleri; müteahhidin, sözleşmede belirlenen yapıyı inşa etme ve bağımsız bölümlerin satışına aracılık etme borçlarını yüklendiği, buna karşılık arsa sahibinin bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satmayı vaat ettiği ve müteahhit tarafından inşa edilecek bağımsız bölümlerin satılması sonucu elde edilecek geliri müteahhitle paylaşmayı borçlandığı sözleşmedir.

3.3.Barter Usulü İnşaat Sözleşmesi

Barter kelimesi İngilizce kökenli bir kelim olup takas (değiş-tokuş) anlamına gelmektedir. Uygulama da ise yüklenicinin inşaat yaparken taşeronlara yaptığı yapıdan bağımsız bölüm verme vaadini düzenleyen sözleşmeler için kullanılmaktadır. Barter sözleşmeleri hukukumuzda açıkça düzenlenmemiş olmakla birlikte bu tür sözleşmeleri açıkça yasaklayan bir düzenleme de bulunmamaktadır. Ayrıca Yargıtay’da bir çok kararında barter usulü sözleşmeler ile ilgili içtihatlar vererek bu sözleşme türüne ilişkin belirli bir içtihat oluşturmuştur. Önemle belirtmek gerekir ki, Barter Usulü İnşaat Sözleşmesi Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi’nin farklı bir türünden ziyade farklı bir uygulamasıdır. Barter usulünde yüklenici ile arsa sahibi arasında değil , yüklenici ile taşeronu arasında bir inşaat sözleşmesi yapılmaktadır.

4-) Sözleşmenin Tarafları

4.1-) Arsa Sahibi

Eser sözleşmelerinde iş sahibi, eserin meydana getirilmesinde yararı bulunduğu için eseri yaptıran gerçek ve tüzel kişidir. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde iş sahibi tapulu taşınmazlarda tapu sahibi maliktir. Tapusuz taşınmazlar ile ilgili Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri yapılamaz. Tapulu taşınmazlarda kullanma, yararlanma, kiralama v.b. şekillerde hak sahibi olanlar malik hak ve yetkilerine sahip olmadığından yine Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi yapamazlar.

İş sahipleri birden çok kişi olabilir. Müşterek ve iştirak halinde malik olan iş sahipleri ancak Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesini tamamı muvafakat edip imza ederek yapabilirler. Müşterek ve iştirak halinde malik olanların akdettikleri Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin feshi de ancak hepsinin beraber hareket etmesi ve hepsinin sözleşmeyi fesih iradelerini açıkça ortaya koymaları halinde mümkündür.

İş sahibinin birden çok olduğu durumlarda arsaya elbirliği/iştirak halinde malik oldukları kabul edilir ve elbirliği mülkiyetinin yönetimine ilişkin hükümlere tabiidir. Yine paylı (müşterek) mülkiyette paydaşların tamamı fesih, ihtarname v.b. bozucu yenilik doğuran durumlarda birlikte hareket etmelidir. (TBK Madde 692)

Yargıtay 15.HD. 24.02.2020 T., 2019/2392 E., 2020/727 K. ;

‘’…4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 692. maddesi hükmünce paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi veya paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işleminin yapılması, oybirliği ile aksi kararlaştırılmış olmadıkça bütün paydaşlarının kabulüne bağlıdır. Sözleşme konusu inşaat yapılacak taşınmazda davacı ve dava dışı arsa sahiplerinin paylı mülkiyet şeklinde malik oldukları anlaşılmaktadır. Mahkemece sözleşmenin feshi davasının tüm arsa sahiplerince birlikte açılması gerektiği gözetilmemiştir.Bu durumda mahkemece inşaat yapılacak taşınmaz paylı mülkiyete tabi olduğu, sözleşme tüm arsa sahiplerinin katılımı ile imzalanmış olması sebebiyle de sözleşmenin fesih ya da iptâl davasının tüm arsa sahiplerince birlikte açılması gerektiğinden; davayı açan davacıya davada taraf olmayan diğer arsa sahiplerinin davaya muvafakatlarını sağlamak üzere uygun ve kesin süre verilip, bu süre içerisinde muvafakat sağlanamaması halinde muvafakat vermeyen arsa sahipleri hakkında eldeki dava ile birleştirilmek üzere dava açması için de ayrıca uygun ve kesin süre verilip bu şekilde taraf teşkili sağlandıktan sonra, işin esasının incelenip, temyiz aşamasında dosyaya sunulan ... 2. Noterliği’nin 08.07.2013 gün 16604 yevmiye nolu fesihnamesinin sıhhati ve geçerliliği de değerlendirilip araştırıldıktan sonra, sonucuna uygun bir karar verilmesi gerekirken taraf teşkili tamamlanmadan davanın sonuçlandırılması doğru olmamış ve temyiz aşamasında sunulan fesihnamenin değerlendirilmesinde de zorunluluk bulunduğundan, kararın bozulması gerekmiştir…’’

Paylı mülkiyette Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesine katılmayan paydaş var ise mahkemeden karar alınması ve KMK 26 düzenlemesi gereği kat irtifakı sahiplerinin arsa paylarını devir etmesi ile de sözleşme geçerlilik kazanamaz.

Sözleşmede tüm arsa sahiplerinin ve varsa temsilcilerinin ad, soyad, T.C. Kimlik Numaralarının, adres, telefon bilgilerinin tam ve eksiksiz bulunması gerekmektedir.

4.2-) Yüklenici

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde yüklenici inşaat yapmayı tahaüt eden gerçek veya tüzel kişidir. Yüklenici İş Ortaklığı ( Adi Ortaklık, joint venture ) şeklinde örgütlenebileceği gibi konsorsiyum olarak örgütlenmiş olabilir.

Yapı ruhsatına tabii tüm işlerde bir yapı yüklenicisinin olması, yapı yüklenicisinin yetki belgesi numarası alması, bu numaranın yapı ruhsatında, yapı kullanma izin belgesinde ve tüm yapım sözleşmelerinde kullanılması zorunludur. Yapı yüklenicisinin görevi yapım sözleşmesi ile başlar ve yapı kullanma izin belgesinin alınması ile son bulur.

Yapı yüklenicisi yapının ve işin yapım sözleşmesine, ruhsata, ruhsatın eklerine, projesine, imar ve fen kurallarına uygun bir şekilde yapılmasını veya yaptırılmasını uygulamak ve denetlemekle yükümlüdür. Yine yapı alanında iş sağlığı ve güvenliğinin temini yapı yüklenicisinin sorumluluğu altındadır. Yüklenici inşaat ve tesisat işlerinde yetki belgeli usta çalıştırmak zorundadır. Çalışan ustalar yetki belgelerini yapılacak denetimlerde ibraz etmek zorundadır.

4.3-) Arsa sahibine geçici yapı yetki belgesi numarası verilmesi

Arsa sahibinin yapı yüklenicisi olabilmesi için; tek parselde bir bodrum katı dışında en çok iki katlı veya toplam inşaat alanı 500 metrekareyi geçmeyen bir yapı olması söz konusudur. Arsa sahibi bu koşulları taşıyor ise ayrı bir yapı yüklenicisi ve şantiye şefi aranmaz. Arsa sahibi bu şartları taşıyor ise sadece o yapım işinde, beş yılda bir defaya mahsus olmak üzere geçici olarak kendisine yapı yüklenicisi yetki belgesi numarası verilir.

4.4-) Arsa sahibi ile yüklenici ilişkisi

Arsa sahibi ile yüklenici arasında işçi-işveren ilişkisi veya bağımlı bir çalışmadan bahsedilemez. Bu nedenle arsa sahibi yükleniciye emir ve talimat veremez, işin görülmesine müdahale edemez. Aynı şekilde işin görülmesi sırasında yüklenici veya ifa yardımcılarının eylemleri sonucunda meydana gelen zararlardan da arsa sahibi sorumlu değildir. Bunun doğal bir sonucu olarak yüklenicinin arsa sahibinin katılımı olmadan tek taraflı bir irade ve temlik beyanı ile Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesini devretmesi de mümkün değildir.

''...Sözleşmede iş sahibinin yükleniciyi denetleme ve kontrol etme yetkisi var ise yüklenicinin ve ifa yardımcılarının 3.kişilere verdiklere zararlardan yüklenici ile birlikte arsa sahibi de sorum olacaktır...'' (Yargıtay 7.HD. 04.03.2005, 517/593)

5-) APKİS Sözleşmesinin Konusu

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin ana taahhüdü sözleşmede belirtilen inşaatı tamamlamak, arsa sahibinin ana edimi ise arsa payının devri taahhüdünden ibarettir. Dolayısı ile yüklenicinin inşaat yapma taahhüdünde ‘’eser sözleşmesinin’’ tüm unsurları ve arsa sahibinin taahhüdünde ise arsa payının devri yani taşınmaz mülkiyetinin devri sözleşmesinin tüm unsurlarını taşımalıdır. Bu nedenle Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin konusu inşaatın yapılması yönü ile bir eser yapım sözleşmesi ve arsa payının devri yönü ile bir taşınmaz satım sözleşmesidir. Bu nedenle APKİS sözleşmeleri konusu itibari ile çift tipli ve karma sözleşmelerdir.

6-) Tarafların Hak ve Borçları

6.1.Yüklenicinin Arsa Sahibine Karşı Hak ve Borçları;

6.1.1. İnşaatı sözleşmeye uygun yapma borcu ; Yüklenici, inşaatı imar planı, imar yönetmeliği, yapı izin belgesi ve eklerine uygun olarak yapacaktır. (İmar Kanunu Madde 20/son) Yasada inşaatın sözleşmeye uygun yapılacağından bahsedilmemiştir. Ancak tarafların anayasası durumunda olan sözleşmeye aykırı bir inşaat yapılması halinde dahi arsa sahibinin genel hükümlere göre fesih ve tazminat hakları olduğu açıktır.

6.1.2. İnşaatın masraflarını karşılama borcu; Yüklenici kendi mali olanak, imkan, malzeme ve personeli ile inşaatı yapacaktır. Malzeme ve işçilik için arsa sahibinden herhangi bir nakdi ödeme istemesi mümkün değildir.

6.1.3. Sözleşme ve imar mevzuatına uygun projeleri hazırlama borcu ; APKİS sözleşmesinde herhangi bir düzenleme yok ise projeleri hazırlama görevi arsa sahibine aittir. Ancak taraflar sözleşmede bu hususu düzenleyerek projeleri yükleniciye hazırlatıp onaylatabilirler. Projeler imar ve fen kurallarına ve yürürlükteki yasalara uygun olacaktır.

6.1.4. İnşaat ruhsatı alma borcu ; Yapı ruhsatı alma göre yapı sahiplerine veya temsilcilerine aittir. (İmar Kanunu Madde 22/1) İnşaat ruhsatı alma görevi yapı sahibine yani arsa sahibine aittir. Ancak taraflar sözleşmeye hüküm koyarak ruhsat alma ve onayını yükleciye bırakabilirler. Tarafların böyle bir iradesi var ise bu hususun açıkça sözleşmede belirtilmesi gerekmektedir.

6.1.5. İş güvenliği kurallarına uyma ve denetleme borcu; yüklenici inşaat alanında iş sağlığı ve güvenliği ile ilgili düzenlemeleri yapmak ve gerekli kontrolleri yapmak zorundadır.

6.1.6. İnşaatı teslim etme borcu ; yüklenici inşaatı tamamlamak, ayıpsız, eksiksiz ve her türlü olumsuzluktan ari olarak teslim etmek zorundadır.

6.1.7. Sözleşmede belirtilen ve yükleniciye yükletilen diğer borçlar, sözleşme serbestisi kapsamında sözleşmede arsa sahibine yükletilen diğer yükümlülükler de yüklenici tarafından yerine getirilmelidir.

6.2.Arsa Sahibinin Yükleniciye Karşı Hak ve Borçları

6.2.1. Arsayı teslim borcu ; Arsa sahibi arsayı inşaat yapmaya uygun bir şekilde teslim etmek zorundadır. Arsa sahibini arsa teslim borcu öncelikli bir borçtur. Arsa sahibi arsayı her türlü olumsuzluk ve kusurdan ari olarak teslim etmek zorundadır. Arsa teslim edilmiş ancak imar durumu uygun değilse, tahliye edilmemiş kiracı var ise, üzerinde gecekondu var ise arsa teslim borcu yerine getirilmiş değildir.


6.2.2. Vekaletname verme borcu ; arsa sahibi inşaat sürecinin gerektirdiği iş ve işlemlerin yürütülmesi amacı ile yükleniciye vekaletname vermelidir. Yüklenicinin başlamak için vekalete ihtiyaç duyduğu tüm yükümlülükleri vekaletname verilmeden başlamaz ve yapılamaz. Yüklenici vekalet verilmeden yapılamayan işler için vekalet verilmeden temerrüde düşürülemez.

6.2.3. Arsa payının devri borcu , arsa sahibinin temel borçlarından biri de arsa payının devridir. Taraflar devrin koşullarını ve zamanını sözleşmede belirtirler.

6.2.4. Sözleşmede belirtilen ve arsa sahibine yükletilen diğer borçlar, sözleşme serbestisi kapsamında sözleşmede arsa sahibine yükletilen diğer yükümlülükler de arsa sahibi tarafından yerine getirilmelidir.

7-) Masraflardan Sorumluluk

Uygulamada kural olarak inşaatın masrafları yüklenici tarafından karşılanır. Ancak taraflar inşaatın masrafları ile ilgili diledikleri gibi düzenleme yapabilirler. Sözleşmede hiçbir şekilde belirtilmemiş ise masraflarda arsa sahibine ait olacaktır. Taraflar masrafları kalem kalem tek açıklayabilecekleri genel bir ifade veya tanım da kullanabilirler.

8-)Arsanın Teslimi

Arsa sahibi arsayı inşaat yapmaya uygun bir şekilde teslim etmek zorundadır. Arsa sahibini arsa teslim borcu öncelikli bir borçtur. Arsa sahibi arsayı her türlü olumsuzluk ve kusurdan ari olarak teslim etmek zorundadır. Arsa teslim edilmiş ancak imar durumu uygun değilse, tahliye edilmemiş kiracı var ise, üzerinde gecekondu var ise arsa teslim borcu yerine getirilmiş değildir.