top of page

Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) - Yargı kararları ışığında İmar Kanunu 18.Madde uygulaması

Güncelleme tarihi: 7 Eki 2019

İmar Kanunu 18.Maddesi;


Arazi ve arsa düzenlemesi


MADDE 18- İmar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakati aranmaksızın birbirleri ile, yol fazlaları ile, kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye, bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve re'sen tescil işlemlerini yaptırmaya belediyeler yetkilidir.


Sözü edilen yerler belediye ve mücavir alan dışında ise yukarıda belirtilen yetkiler valilikçe kullanılır.


Belediyeler veya valiliklerce düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların dağıtımı sırasında bunların yüzölçümlerinden yeteri kadar saha, düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında "düzenleme ortaklık payı" olarak düşülebilir. Ancak, bu maddeye göre alınacak düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin yüzde otuz beşini geçemez.

Düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan yerlerin ihtiyacı olan yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, cami ve karakol gibi umumi hizmetlerden ve bu hizmetlerle ilgili tesislerden başka maksatlarda kullanılamaz.


Düzenleme ortaklık paylarının toplamı, yukarıdaki fıkrada sözü geçen umumi hizmetler için, yeniden ayrılması gereken yerlerin alanları toplamından az olduğu takdirde, eksik kalan miktar belediye veya valilikçe kamulaştırma yolu ile tamamlanır.


Herhangi bir parselden bir miktar sahanın kamulaştırılmasının gerekmesi halinde düzenleme ortaklık payı, kamulaştırmadan arta kalan saha üzerinden ayrılır.


Bu fıkra hükümlerine göre, herhangi bir parselden bir defadan fazla düzenleme ortaklık payı alınmaz. Ancak, bu hüküm o parselde imar planı ile yeniden bir düzenleme yapılmasına mani teşkil etmez.


Bu düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenleme ortaklık payı alınanlarından, bu düzenleme sebebiyle ayrıca değerlendirme resmi alınmaz.

Üzerinde bina bulunan hisseli parsellerde, şuyulanma sadece zemine ait olup, şüyunun giderilmesinde bina bedeli ayrıca dikkate alınır.


Düzenleme sırasında, plan ve mevzuata göre muhafazasında mahzur bulunmayan bir yapı, ancak bir imar parseli içinde bırakılabilir. Tamamının veya bir kısmının plan ve mevzuat hükümlerine göre muhafazası mümkün görülemeyen yapılar ise, birden fazla imar parseline de rastlayabilir.


Hisseli bir veya birkaç parsel üzerinde kalan yapıların bedelleri, ilgili parsel sahiplerince yapı sahibine ödenmedikçe ve aralarında başka bir anlaşma temin edilmedikçe veya şüyuu giderilmedikçe, bu yapıların eski sahipleri tarafından kullanılmasına devam olunur.


Bu maddede belirtilen kamu hizmetlerine ayrılan yerlere rastlayan yapılar, belediye veya valilikçe kamulaştırılmadıkça yıktırılamaz.


Düzenlenmiş arsalarda bulunan yapılara, ilgili parsel sahiplerinin muvafakatları olmadığı veya plan ve mevzuat hükümlerine göre mahzur bulunduğu takdirde, küçük ölçüdeki zaruri tamirler dışında ilave, değişiklik ve esaslı tamir izni verilemez.


Düzenlemeye tabi tutulması gerektiği halde, bu madde hükümlerinin tatbiki mümkün olmayan hallerde imar planı ve yönetmelik hükümlerine göre müstakil inşaata elverişli olan kadastral parsellere plana göre inşaat ruhsatı verilebilir.


Bu maddenin tatbikinde belediye veya valilik, ödeyecekleri kamulaştırma bedeli yerine ilgililerin muvafakatı halinde kamulaştırılması gereken yerlerine karşılık, plan ve mevzuat hükümlerine göre yapı yapılması mümkün olan belediye veya valiliğe ait sahalardan yer verebilirler.


Veraset yolu ile intikal eden, bu Kanun hükümlerine göre şüyulandırılan, Kat Mülkiyeti Kanunu uygulaması, tarım ve hayvancılık, turizm, sanayi ve depolama amacı için yapılan hisselendirmeler ile cebri icra yolu ile satılanlar hariç imar planı olmayan yerlerde her türlü yapılaşma amacıyla arsa ve parselleri hisselere ayıracak özel parselasyon planları, satış vaadi sözleşmeleri yapılamaz.

1-) Pazar yeri, toplu taşım yeri ve semt spor alanının umumi hizmet alanına girdiği ve DOP’dan karşılanması gerektiğine dair Danıştay 6.Dairesi 16.11.1995 T. 95/1737 E. 95/4591 sayılı kararı; ‘’…Düzenlemeye tabi tutulan yerlerin ihtiyacı olan Milli Eğitim Bakanlığına bağlı ilk ve orta öğretim kurumları, park, yol, meydan, yeşil alan, otopark gibi genel hizmetlere ayrılan ve tescile tabi olmayan alanlar ile cami ve karakol gibi yerler ve ilgili tesisler için kullanılmak üzere sınırlandırılmışsa da gerek Danıştay kararları ile gerekse de imar kanunu m. 18/3’de ifade edildiği üzere, “…gibi umumi hizmetlerden ve bu hizmetlerle ilgili tesislerden…” ifadesiyle bu yerlerin sınırlı olmadığı vurgulanmıştır. Danıştay; Pazar yeri, toplu taşım yeri ve semt spor alanının umumi hizmet alanına girdiği ve DOP’dan karşılanması gerektiğine karar vermiştir.’’


2-) Pazar yerinin DOP kapsamında değerlendirilmesi gerektiğine ilişkin Danıştay 6.Dairesi’nin 05.12.2001 T. 2001/5490 E. 2001/6098 K. sayılı kararı ; ‘’…Dava, 3194 sayılı Yasanın 18.maddesi uyarınca tesis edilen parselasyon işleminin iptali istemiyle açılmıştır. Dosyanın incelenmesinden, düzenleme sahası içinde imar planında pazar alanına ayrılan yerin düzenleme ortaklık payı kapsamında değerlendirilmesi gerekirken, bir kamu tesisi niteliğinde bulunmadığı halde 18.madde Uygulama Yönetmeliğinin 12.maddesi uygulanarak imar planında pazar yeri alanı olarak ayrılan parselden davacılara hisse verildiği anlaşıldığından, dava konusu işlemde mevzuata uyarlık yoktur.’’


3-) Yola terki bulunan parselde yapılan kesintiden DOP kesintisi mahsup edilmesine ilişkin Danıştay 6.Dairesi 16.06.2004 T., E.2003/493, K.2004/385 ; ‘’…Hibe adıyla yeşil alan için yapılan terkin kamu alanı için yapılan bedelsiz terkten ayrı düşünülemez ve bu miktarın DOP’tan mahsubu gerekir.’’


4-) İfraz aşamasında daha önceki DOP ile aradaki farkı kaaptacak kadar kesinti yapılacağına Danıştay 6.Dairesinin 13.03.1997 tarih,E.1996/1478, K.1997/1367 sayılı kararı; “Parselasyon işlemi sırasında, taşınmazlardan ilk ifraz işlemi sırasında alınan terk oranını düzenleme ortaklık payı oranına tamamlayacak kadar fark alınabilir.''


5-) İfraz aşamasında daha önceki DOP ile aradaki farkı kaaptacak kadar kesinti yapılacağına ilişkin Danıştay 6.Dairesinin 19.10.1992 tarih, E.1991/312, K.1992/3774 sayılı kararı; “Daha önce ifraz edilen taşınmazın yeniden parselasyon işlemine tabi tutulması halinde, önceden alınan düzenleme ortaklık payının dikkate alınarak, parselin ilk ifrazında alınan terk oranını %35’e tamamlayan fark kadar düzenleme ortaklık payı alınması doğru olup, aksi yöndeki mahkeme kararında isabet bulunmamaktadır.”


6-) İkinci DOP kesintisi yapılamayacağı yönündeki Danıştay 6. Dairesinin 08.12.1993 tarih, E.1993/174, K.1993/5180 sayılı kararı; “1984 yılında meri imar plânına göre parselasyon işlemine tabi tutulan ve %21 oranında düzenleme ortaklık payı alınan taşınmazın daha sonra yeniden parselasyona tabi tutulması halinde bu taşınmazın hesaba katılmaması ve düzenleme ortaklık payı alınmaması gerekir.”


7-) Bütün parsellerden eşit oranda DOP kesintisi yapılması zorunluluğuna ilişkin Danıştay 6.Dairesinin 20.11.1990 tarih, E.1989/614, K.1990/2207 sayılı kararı; “Düzenleme yapılan alanda belediyenin özel mülkü varsa, bu ta­şınmazlardan da düzenlemeye giren diğer arazi ve arsalarla eşit oranda DOP alınması gerekir. Bu oranın en fazla %35 olması, %35’in altında dü­zenleme ortaklık payının yeterli olması halinde, belediyenin bu oranı %35’e tamamlama ve aradaki farkı kendi adlarına tapuya tescil ettirmeleri mümkün değildir.’’


8-) Bütün parsellerden eşit oranda DOP kesintisi yapılması hakkında Danıştay 6.Dairesinin 28.09.1994 tarih, E.1994/169, K.1994/3262 sayılı kararı;“Umumi hizmet alanlarının düzenleme sahası içinde kalan ta­şınmaz malların %35 kadar olan bölümünün, o saha içerisinde hesap edilen zaiyat miktarı oranında gayrimenkul sahiplerinden bir hizmet karşılığı olarak değer artışı da göz önünde bulundurulmak suretiyle ve herkesten eşit oranda bedelsiz alınması gerektiği yasal olarak öngörülmüş bulundu­ğundan, aksi yönde hükümler taşıyan idare mahkemesi kararında hukuki isabet bulunmamaktadır.”


9-) DOP kesintisinin %40’tan fazka çıkması halinde yapılacak düzenlemeler hakkında Danıştay 6.Dairesinin 13.06.1994 tarih,E.1993/3088, K.1994/2443 sayılı kararı; “İmar düzenlemesinde öncelikle düzenlemeye girecek alanın boyutlarının, daha sonra da bu alanda genel hizmetlere ayrılacak alanların belirleneceği, düzenleme ortaklık payının düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeye giren kısımlarının yüzölçümleri ile genel hizmetlere ayrılan alanların oranlanması yoluyla bulunacağı, umumi hizmetlere ayrılan alanlar düzenleme ortaklık payı olarak alınan arsa ve arazi parçalarının toplamı yoluyla karşılanamıyorsa bu durumda kamulaştırma yönteminin uygulanacağı; buna göre söz konusu bu alanlar belirlenmeksizin düzenleme ortaklık payının alınamayacağı düşünülmelidir.”


10-) DOP kesintisinden Belediye adına parsel çıkartılamayacağına ilişkin Danıştay 6.Dairesinin 22.10.1991 tarih, E.1991/5, K.1991/2101 sayılı kararı; “DOP olarak belirlenen ve düzenleme sahası içerisinde bulunan taşınmazlardan kesilen miktarın ancak yasa ile belirlenen amaçlar için kullanılabileceği, bu kesintilerin kullanılması suretiyle belediye adına parsel oluşturulması ve tescili mümkün değildir”


11-) DOP ancak tapulu mülkler için söz konusu olacağına ilişkin Danıştay İdari Dava Daireleri Genel Kurulu 19.02.2009, 3220/35 Sayılı kararı; ‘’…Oysa yukarıda da değinildiği gibi tapu tahsis belgesi, mülkiyeti tespit eden nitelikte bir belge olmadığından bu belge sahibinin halen idarenin mülkiyetinde bulunan taşınmazın bir kısmının düzenleme ortaklık payı olarak alındığı iddiasını ileri sürebilmesi mümkün değildir. Zira, Yasada öngörülen düzenleme ortaklık payının ancak tapulu mülkler için söz konusu olabileceği açıktır…’’


12-) Mutlak koruma alanından DOP kesintisi yapılamayacağına ilişkin Danıştay 6.Dairesi’nin 14.09.1994 T. 4629/2895 K. sayılı kararı; ‘’… Bu nedenle dava koruma işleminin hiçbir şekilde yapı yapılması mümkün olmayan bir alanın parselasyon işlemiyle konut alanına açılmayacağı gerekçesiyle iptal edilmesi gerekirken, İdare Mahkemesince yapılan düzenlemenin hem teknik olarak hem de Kıyı Kanununa aykırı olduğu gerekçesiyle iptal edilmesi sonucu itibariyle yerinde bulunmaktadır…’’

1.255 görüntüleme0 yorum

Son Yazılar

Hepsini Gör
bottom of page